房地产行业周报：限制高去化周期城市供地，北京、天津放松限购措施

（以下内容从开源证券《房地产行业周报：限制高去化周期城市供地，北京、天津放松限购措施》研报附件原文摘录）
核心观点：限制高去化周期城市供地，北京、天津放松限购措施
本周我们跟踪的64城新房成交面积同环比下降，17城二手房成交面积同环比下降。土地成交面积同比下降，成交溢价率环比增长。融资端国内信用债无新增发行，累计发行规模同比增长。政策端本周中共中央政治局会议强调“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式”。同时自然资源部发文要求去化周期在18个月以上的城市要控制、36个月以上的城市要停止供地，从土地供给端限制住宅供应，加快库存去化。地方层面涉房政策密集出台，天津、北京、成都相继放松限购政策，促进地产市场平稳健康发展。上海成为继深圳后第二个实施商品房“以旧换新”的一线城市，旨在刺激楼市活跃度。我们认为目前稳地产信号明确，预计未来房地产政策将延续宽松基调，购房需求仍有释放空间。超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，更多逆周期调节举措有望加快落地。板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。
政策端：消化存量房产、优化增量住房，上海推出住房“以旧换新”
中央层面：政治局会议：要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。
地方层面：上海：5月3日，上海市房地产行业协会与上海市房地产经纪行业协会共同启动了商品住房“以旧换新”活动。天津：对于天津市户籍居民在市内六区购买单套120平方米以上新建商品住房的，不再核验购房资格。北京：2套房京籍家庭可在五环外新购一套房。
市场端：新房、二手房成交同环比下降，杭州四批次土拍成功收官
销售端：2024年第18周，全国64城商品住宅成交面积173万平米，同比下降30%，环比下降30%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达3899万平米，累计同比下降43%。全国17城二手房成交面积为101万平米，同比增速-1%，前值-19%；年初至今累计成交面积2598万平米，同比增速-19%，前值-19%。投资端：2024年第18周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积3041万平方米，成交土地规划建筑面积1924万平方米，同比下降26%，成交溢价率为3.2%。杭州：4月29日，杭州市区年度第四批集中出让地块开拍，共涉及宅地5宗，起始总价115.1亿元，以价高者得原则进行拍卖，所有地块均设定了新房限价。最终萧山区钱江世纪城地块由绿城以溢价率13.79%摘得。
融资端：国内信用债累计发行规模同比增长
2024年第18周，信用债发行0亿元，同环比减少100%。信用债累计发行规模1768.7亿元，同比增加1%。
风险提示：（1）市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。