点评报告：利润端承压下降，市占率持续提升

（以下内容从万联证券《点评报告：利润端承压下降，市占率持续提升》研报附件原文摘录）
保利发展(600048)
事件:4月23日，公司披露了2023年年报，公司实现营业收入3468.94亿元，同比上升23.40%，公司实现净利润178.99亿元，同比下降33.68%；归母净利润120.67亿元，同比下降34.13%。
点评：
公司2023年业绩与业绩快报一致，利润端承压下降：（1）收入端，公司积极推进保交付，全年实现竣工面积4053万平，同比增长2%，支撑结算收入实现稳定增长。公司2023年新开工面积1491万平，同比下降37%，同行业整体趋势一致。期末公司合同负债规模3772亿元，未来收入结算保障度保持在较高位；（2）毛利率，房地产行业下行期公司结算毛利率明显下降，公司2023年度毛利率为16.01%，同比下降5.98pct；（3）期间费用率保持稳中有降，2023年度销售费用率/管理费用率（含研发费用率）/财务费用率分别为2.56%/1.51%/1.27%，较上年年同期变动-0.12pct/-0.62pct/-0.05pct，期间费用率综合同比下降0.78pct；（4）归母净利润在毛利率下降、减值损失增加等因素综合影响下出现明显下滑。公司2023年计提资产减值损失和信用减值损失合计为约为51亿元。
公司全年销售金额保持行业第一，市占率稳步提升，以销定投，持续聚焦核心城市：2023年全年实现销售金额下降7.7%至4222亿元，位居行业第一，实现销售面积2386万平方米，同比下降13%，整体表现优于行业整体情况。公司2023年市占率为3.6%，同比+0.2pct，核心38城市占率达6.8%，同比+0.7pct。公司2023年拿地总价1632亿元，拿地强度38.6%，权益占比83%，其中38个核心城市拓展金额占比99%。截至2023年末，公司土地储备计容建面7790万平方米，核心38城面积储备占比近7成，提升2.4个百分点，资源结构不断优化。
加快资金回笼，资负结构持续优化，融资成本持续下降：2023年度，公司全年回笼金额4304亿元，销售回笼率102%；期末公司资产负债率76.55%、扣预收资产负债率67.14%、净负债率61.20%，分别较期初下降1.56pct/1.34pct/2.37pct，现金短债比1.28，“三道红线”持续保持绿档水平。2023年末，公司综合融资成本约3.56%，较上年末下降36个BP，年内新增融资成本3.14%。
公司积极践行央企责任担当，提高分红比例持续回报股东。公司修订
数据来源：携宁科技云估值，万联证券研究所
《2023-2025年股东回报规划》，将现金分红比例从20%提升至40%，2023年度拟每10股派息4.1元（含税）。同时，公司积极推进股份回购、大股东增持，积极履行央企责任，增强投资者信心。
盈利预测与投资建议：受房地产行业下行影响，2023年公司毛利率承压下降、减值损失计提规模较大等因素影响公司利润出现明显下滑，基于公司2023年业绩表现以及当前行业发展情况，我们调整原盈利预测结果并引入2026年盈利预测，预计公司24/25/26年营业收入分别为3520/3637/3698亿元（2024-2025年原盈利预测结果3334/3704亿元），归母净利润分别为129/140/151亿元（2024-2025年原盈利预测结果234/252亿元），尽管公司2023年利润端出现明显下滑，但是公司稳居行业头部，并在行业下行期持续提升市占率，保持稳健的现金流表现，维持“买入”评级。
风险因素：房地产行业销售修复不及预期、政策效果传导不及预期、项目结算不及预期、项目毛利率持续下行、房价持续下跌等。