房地产行业研究：基本面静待企稳，政策持续加码中

（以下内容从国金证券《房地产行业研究：基本面静待企稳，政策持续加码中》研报附件原文摘录）
行业点评
本周A股地产、港股地产、物业板块均下跌。本周（4.13-4.19）申万A股房地产板块涨跌幅为-2.9%，在各板块中位列第21；WIND港股房地产板块涨跌幅为-3.2%，在各板块中位列第15。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-2.7%，恒生中国企业指数涨跌幅为-2.3%，沪深300指数涨跌幅为+1.9%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-0.5%和-4.6%。
杭州三批次土拍收官，市场热度下滑。本周（4.13-4.19）全国300城宅地成交建面319万㎡，单周环比+90%，单周同比+4%，平均溢价率3%。2024年初至今，全国300城累计宅地成交建面4699万㎡，累计同比-51%；年初至今，滨江集团、华润置地、绿城中国、中建三局、中国铁建的权益拿地金额位居行业前五。
本周新房销售同环比均下降，进入4月后热度有所下降。本周（4.13-4.19）35个城市商品房成交合计257万平米，周环比-4%，周同比-41%。其中：一线城市周环比-3%，周同比-46%；二线城市周环比-3%，周同比-41%；三四线城市周环比-16%，周同比-29%。
本周二手房成交同环比均下降，二手房持续以价换量。本周（4.13-4.19）15个城市二手房成交合计203万平米，周环比-9%，周同比-17%。其中：一线城市周环比-11%，周同比-9%；二线城市周环比-9%，周同比-20%；三四线城市周环比-11%，周同比-2%。
楼市基本面静待企稳。根据国家统计局，2024年1-3月，商品房销售额累计同比-27.6%，销售面积累计同比-19.4%，开发投资额累计同比-9.5%，新开工面积累计同比-27.8%，同比表现深度调整中，各项指标仍处于筑底阶段。从房价来看，2024年3月，70大中城市中各能级城市的二手房价格环比跌幅均收窄，同比跌幅均扩大。一线二手住宅销售价格环比下降0.7%，降幅收窄0.1pct；二、三线二手住宅销售价格环比均下降0.5%，降幅均收窄0.1pct。一线二手住宅销售价格同比下降7.3%，降幅扩大1.0pct；二、三线二手住宅销售价格同比分别下降5.9%和5.7%，降幅分别扩大0.8pct、0.6pct。市场的企稳仍需政策持续精准发力及市场信心的进一步恢复。
进入24年以来政策力度持续加码。在2022-2023支持性政策前期已经大量出台的基础上，根据中指院统计，2024Q1全国仍有近90个省市（县）出台政策超100条。其中公积金政策出台频次最高，政策主要内容包括公积金付首付、增加公积金贷款次数、优化二套认定标准、降低首付比例、提高最高贷款额度、商转公、公积金异地贷款等，并且京沪等各大核心城市亦有相应的公积金政策出台。我们认为公积金政策让利于民，能够有效减轻居民还贷的现金流压力。此外，2022年至今已有越来越多城市阶段性取消首套房贷利率下限，据我们不完全统计，已经近50城阶段性取消，房贷利率的降低同样减轻了居民的还贷压力。我们预计2024年仍将维持宽松的政策环境，且政策力度有望增加，覆盖城市范围有望扩大。
投资建议
当前楼市基本面仍有待修复，进入4月后一二手房的整体热度呈现下滑态势，销售量价正在下一台阶寻求平衡，而政策支持的不断加码则有助于加快市场企稳的进程。推荐受益于深耕高能级城市、主打改善产品的国资房企，如建发国际集团、越秀地产、招商蛇口、中国海外发展；推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度持续提升，拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。
风险提示
宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约