政策点评报告：新“国九条”关于REITs有三项表述

（以下内容从中国银河《政策点评报告：新“国九条”关于REITs有三项表述》研报附件原文摘录）
核心观点：
为全面贯彻二十大和中央金融工作会议精神，贯彻新发展理念，进一步推动资本市场高质量发展，2024年4月12日，国务院发布《关于加强监管防范风险推动资本市场高质量发展的若干意见》（简称新“国九条”）。新“国九条”关于REITs市场有三项表述，均围绕“高质量发展”这一重要议题。
表述1：推动债券和不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展。
解读：该表述是新“国九条”中REITs市场深化发展的核心纲领，出现在新“国九条”的第八条“进一步全面深化改革开放，更好服务高质量发展”。我国基础设施存量规模为百万亿级，仅将其中的1%作为底层资产用于发行REITs，便可打造万亿级规模的REITs市场。REITs作为一种权益型投资工具，在盘活存量资产、提升再投资能力方面大有可为，促进REITs市场高质量发展十分必要。截至2024年3月底，全国已有35只公募基础设施REITs产品上市，募集资金超1000亿元。
表述2：研究制定不动产投资信托基金管理条例。
解读：该表述出现在新“国九条”的第九条“推动形成促进资本市场高质量发展的合力”。REITs专项立法工作早已经纳入计划，证监会2022年度立法工作计划强调需要抓紧研究、择机出台《不动产投资信托基金办法》。REITs专项立法不仅需要关注产品的法律定位问题，还需要解决产品结构优化、产融结合的内生性问题以及法律责任的全覆盖问题，构建一套专业的、符合我国国情的法律体系，规范REITs的全流程行为，以破解REITs的法人主体难题，优化我国REITs市场建设所必需的政策和法治环境。
表述3：落实并完善不动产投资信托基金等税收政策。
解读：该表述出现在新“国九条”的第九条“推动形成促进资本市场高质量发展的合力”。对于国际成熟的REITs市场来说，税收优惠政策是推动市场快速发展的重要因素。财政部于2022年1月26日发布《关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》，是目前REITs税收执行方面的重要参考文件，主要涉及REITs资产重组和发行环节的相关税收制度，但尚未覆盖资产运营、退出等环节。为进一步增强REITs市场的活力，需加快出台运营、收益分配等环节的税收优惠政策。建议基于税收中性原则，出台完善REITs全流程的税收支持政策，整体税负应不高于投资者直接持有、经营相关资产所需承担的税负。或可在项目公司、基金管理人、项目管理人、投资者层面分别制定税收法则，避免多重征税问题。
新“国九条”关于REITs市场的三项表述为REITs市场的稳健增长提供了法律与税收的双重指引，并有助于通过前瞻性的规划提升REITs市场的发展动力。展望未来，随着相关法律法规的完善和税收激励机制的优化，预计REITs市场将吸引更多的资本，不断赋能实体经济高质量发展。