房地产行业点评报告：五年期LPR超预期下调，购房成本再降低

（以下内容从中国银河《房地产行业点评报告：五年期LPR超预期下调，购房成本再降低》研报附件原文摘录）
核心观点：
事件：2024年2月20日，央行公布五年期LPR为3.95%，一年期LPR为3.45%。
五年期LPR超预期下降：2024年2月20日，央行公布五年期LPR报价为3.95%，下调25bp，一年期LPR报价3.45%，维持不变。此次下调5年期LPR从如下方面超市场预期：1）下降幅度较大。此次5年期LPR下调25bp，由此前4.2%降至3.95%，自2019年以来5年期LPR首次降至4%以内；2019年8月以来，5年期LPR共下调8次，此次下调25bp，力度超过历史最高水平。2）此次下调为2022年5月以来首次仅下调5年LPR的非对称下调，表明对房地产需求侧的支持力度加大。
一线城市首套房最低贷款利率均降至4%以内：2023年，全国各城市房贷利率持续下降，按照一线城市目前的首套房贷利率计算。按照五年期LPR最新报价计算，北京、上海、广州、深圳的首套购房商业贷款利率分别为最低为4.05%（非城六区可低至3.95%）、3.85%、3.85%、3.85%。一线城市首套房最低购房利率降至4%以内，或对楼市需求侧产生积极影响。
一线城市购房政策齐放松：2月6日，北京调整优化通州区购房政策，北京市内无房的户籍居民家庭、通州户籍居民家庭在北京市内已有1套住房的户籍居民家庭可在通州区购买1套商品住房等；2月7月，深圳发布《关于优化住房限购政策的通知》，户籍居民不再限定落户年限和缴纳个税、社保年限；非深圳市户籍居民家庭即成年单身人士（含离异）购买住房，个税、社保年限要求由5年调整为3年。此前广州和上海均在1月陆续降低购房门槛，我们认为楼市需求侧支持政策或将持续。
投资建议：五年期LPR超预期下调25bp至3.95%，自2019年5月以来首次降至4%以内，一线城市首套房贷利率最低贷款利率均降至4%以内，下调幅度超市场预期，购房成本大幅下降，或将对楼市需求产生积极影响。我们认为头部房企展现优秀的运营管理能力具有资金优势，市占率有望进一步抬升，供给端政策持续放松或对部分房企产生较大边际影响。我们看好：万科A、招商蛇口、保利发展、滨江集团、龙湖集团、金地集团、新城控股；建议关注：1）优质开发：绿城中国、华润置地、中国海外发展；2）优质物管：华润万象生活、中海物业；3）优质商业：大悦城、恒隆地产；4）代建龙头：绿城管理控股；5）中介龙头：贝壳-W。
风险提示：政策推动不及预期的风险、因城施策不及预期的风险、宏观经济不及预期的风险、资金到位不及预期的风险、房价大幅波动的风险。