城镇化的空间：从人口到增长

（以下内容从中国银河《城镇化的空间：从人口到增长》研报附件原文摘录）
核心观点：
2023年，在总人口减少的背景下，人口从乡村向城镇的流动并没有停止。2023年城镇化率增加0.94个百分点至66.16%，城镇化速度比2022年上行。乐观的观点认为，城镇化率持续上行，房地产面临的困难是暂时的。
城镇化率的国际比较：越向上越艰难
国际经验看城镇化率从70%~80%用时更长。西方发达国家城镇化进程普遍用时较长，城镇化从70%~80%的过程，美国用时46年，欧洲用时28年，日本用时35年。
中国处于城镇化率60%~70%的过程。美国用时16年，欧洲用时32年，日本12年，韩国7年，中国已经用时7年。
韩国经验：75%是分水岭。1992年城镇化率突破75%之后，人口增速首先下滑，人均GDP增速随之走低。1997年之后城镇化率本身上行主要支撑动力在于经济的增长。也就是说，在城镇化率达到75%之后，人口的力量开始减弱，经济支持的力度增强，城镇化率曲线接近扁平化。
日本90%的经验：城乡一体化的结合。超高城镇化率是行政区域的调整，实际在80%之后，日本城镇化率停滞。
基于国际比较来看：我国城镇化率68.3%
在人口持续负增长，到2035年我国预计人均GDP达到2万美元/人。我国城镇化率增速可能在2023年后下滑，城镇化率在接近68.3%左右时增速减缓。
基于农村人口转移：城镇化率72.7%
乐观观点认为我国即使总人口负增长，但是在经济持续增长的条件下，仍然有庞大的农村人口可以转移到城镇，这是我国有别于其他国家的特殊所在。
理论上未来5年我国城镇人口仍然上行，但是增长速度比2010-2020年下降了50%以上，城镇年均人口增长在944万左右。2030年人口转移基本趋于结束，城镇化率达到72.7%。2030年之后城镇化率增长缓慢。
房地产行业的未来：区域化、精细化、个性化
无论是基于国际经验，还是基于人口转移，2024年~2030年我国城镇化速度持续减缓，2030年之后城镇化进程速度减缓，我国城镇化率高速发展时期可能在城镇化率达到68%~73%之后结束。
以往的房地产占经济主要地位的发展模式已经不适用，而在现有条件下我国积极发展科技产业，以数字经济为依托，全面进行产业数字化和数字产业化，才会推动我国经济持续上行。
更现实的意义在于，房地产行业依托城镇化率快速上行的时期已经结束。城镇房地产发展模式进入区域化、精细化、个性化阶段。