房地产行业研究：青浦奉贤发布购房新政，支持行业健康发展

（以下内容从国金证券《房地产行业研究：青浦奉贤发布购房新政，支持行业健康发展》研报附件原文摘录）
事件
2024年1月12日，住房城乡建设部和金融监管总局联合印发《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，精准支持房地产项目合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。1月13日上海青浦区、奉贤区相继发布新城区域人才购房实施细则，符合条件的非沪籍人才社保满三年可购房。
点评
房地产融资协调机制落地，支持合理融资需求。主要提及4点内容：①建立城市房地产融资协调机制。要明确工作分工，定期组织各方会商，搭建政银企沟通平台，保障金融机构合法权益等。②筛选确定支持对象。根据项目开发建设情况及项目开发企业资质、信用、财务等情况，按照公平公正原则，提出可以给予融资支持的房地产项目名单（即“白名单”）。③满足合理融资需求。对正常开发建设项目，建立授信绿色通道；对开发建设暂时遇到困难但资金基本能够平衡的项目，不盲目抽贷、断贷、压贷，予以存量展期、调整还款安排、新增贷款等支持。④做好融资保障工作。对符合条件的项目要尽快为其办理“四证”；指导房企通过项目销售、处置存量资产、引入投资者等方式改善自身现金流；督促房企合规使用信贷资金，进一步增强银企互信。协调机制的落地，预计将使房地产融资环境进一步改善，推进行业供给侧结构性改革，助力行业回归平稳健康发展。
上海青浦、奉贤发布人才购房新政，五大新城限购相继放松。①从放松内容看，认定人才，非沪籍无房，社保/个税缴纳三年，可在新城区域购1套房，资格由家庭调整为个人。②从实施范围看，青浦和奉贤（以及2023年10月放松的金山区）的人才购房新政实施范围是在新城范围（金山区是重点转型区），而不是行政全区。③从人才标准看，就职单位需满足本地企业或重点引进企业，个人在本区工作满一年，签订两年以上合同；个人需要满足本科学历/学士学位等四个条件之一。④从上海土地出让情况看，青浦、临港等区域的土地成交占全市比重高，未来商品住宅市场供应量相对大，出台适时合理的宽松政策有利于市场健康发展。截至目前，上海五大新城中青浦新城、奉贤新城、南汇新城（临港片区主体）已调整购房政策，预计后续嘉定新城、松江新城或也将出台类似限购放松政策。
一线城市政策利好效果逐步显现，多方发力支持行业健康发展。2023年12月北京、上海相继出台楼市调控宽松政策，调整普宅标准、降首付、降利率。据上海链家数据，2023年12月上海二手房成交量1.53万套，环比+9%，同比+23%，绝对值再回荣枯线以上，政策效果逐步显现。从成交价格来看，2023年12月上海二手房均价42634元/方，环比+5%，同比+2%，主要是新政激发部分刚改、改善群体入市，成交结构性导致均价上涨；从同等房源成交以及挂牌价格来看，价格仍呈下行态势，但降幅有所收窄。新政出台促进了成交量的提升，而价格尚未出现过热，系列调控宽松政策的支持正逐步促进行业回归正轨。
投资建议
供给侧两部门联合落地融资协调机制，支持合理融资需求，推进供给侧结构性改革；需求侧一线城市宽松政策效果逐步显现，上海进一步落实新城区差异化购房政策，促进行业平稳健康发展。政策更加利好刚改和改善需求释放，首推重点布局一线和强二线城市、主打改善产品的央国企，如建发国际集团、绿城中国、滨江集团、招商蛇口等。推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。
风险提示
宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约。