房地产行业周报：深圳新规推进城中村改造，上海调整公积金贷款政策

（以下内容从西南证券《房地产行业周报：深圳新规推进城中村改造，上海调整公积金贷款政策》研报附件原文摘录）
投资要点
1月44城新房成交面积同比-12.3%，环比+3.2%；14城二手房成交面积同比+40.1%，环比+11.6%。截至1月5日，1月44城新房累计成交面积同比-12.3%，环比12月同期+3.2%；全年累计同比-12.3%。其中，一线城市1月累计成交同比-36.2%，环比12月同期-11.6%，全年累计同比-36.2%。二线城市1月累计成交同比-9.0%，环比12月同期+6.1%；全年累计同比-9.0%。三四线城市1月累计成交同比+37.3%，环比12月同期+17.1%；全年累计同比+37.3%。14城二手房累计成交面积同比+40.1%，环比12月同期+11.6%；全年累计同比+40.1%。
全年土地成交面积同比下降20%，央国企仍为拿地主力。据克尔瑞统计，截止12月25日，全国300城12月经营性土地成交规模3.3亿平，下半年首次同比回正。全年土地市场成交建筑面积12.8亿平，同比下降20%。12月平均溢价率2.8%，下降0.8pp，流拍率8.6%。百强房企全年货值、总价和建面总额为31515亿元、15485亿元和13359万平，同比分别下降10%、6%和3%。20强房企新增货值合计占比78%，较2022年提升6pp。新增货值过千亿企业共9家，其中华润置地、保利发展、中海地产全年新增货值超2000亿。央国企仍是土地市场主力，2023年拿地金额占百强比例接近四成，与地方国企合计占比达到66%，城投、民企则分别仅有14%和20%。
上海调整公积金贷款政策，二套改善型住房首付比下调。1月2日上海调整公积金个人住房贷款政策，第二套改善型住房最低首付款比例为50%，所购住房位于中国（上海）自由贸易试验区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域的，最低首付款比例为40%。此次政策最大的变化是下调二套改善型住房首付比，此前二套住房认购公积金贷款首付比例分别为普通住宅50%和非普通住宅70%。此次政策传递出明积极信号，后续购房政策仍有进一步放松的可能。
深圳拟出新规推进城中村改造。1月4日深圳发布《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》(征求意见稿)，明确城中村分为拆除新建、整治提升、拆整结合三类。据《深圳城中村楼栋字典2022》，2022年末深圳城中村总楼栋约31.9万栋，总套(间)约591.3万，总建筑面积约2.2亿平，占全市建筑总量比重超过40%，居住人口占全市实有人口约60%。《意见》明确采取净地出入模式，二级采用综合评价出让或带设计方案出让等公开方式选择开发主体，前期工作也可引入服务商，区政府按照保本微利原支付收储补偿金。但在实际操作层面，对于前期服务商选择机制、利润比例、搬迁补偿标准等细则仍需进一步完善。
投资建议：我们认为当前板块应当关注2条投资主线：1）开发企业：华发股份、城建发展、越秀地产、招商蛇口、保利发展、滨江集团、建发股份、万科A等；2）物管企业：中海物业、华润万象生活、招商积余等。
风险提示：销售恢复不及预期；政策效果不及预期；行业流动性风险。