地产行业研究报告：地產泡沫消化需时，静待地产行情复苏

（以下内容从安信国际证券《地产行业研究报告：地產泡沫消化需时，静待地产行情复苏》研报附件原文摘录）
报告内容
中国房地产ETF。MSCI中国房地产指数追踪中国房地产行业头部企业股票表现，成份股主要在香港、美国上市，同时包含「沪深港通」的A股标的，全都允许国际投资者交易。此指数是为国际投资者设计，让投资者洞察中国房地产市场的总体趋势和表现。投资者可通过相关投资产品，如GlobalXMSCI中国房地产类股ETF（CHIR.US）投资此指数。指数中房企的总销售额占百强房企的50%以上，较全面地反映中国地产行业中头部房企的综合情况。
高能级城市需求仍在，有长期发展的空间。随地产热度退却，地产调控政策正在调整，一些城市已取消了房产限购政策，从2023年下半年开始，调控放宽措施延伸至一线城市，并引起了广泛关注，为居民购房提供更多弹性和机会。考虑到高能级城市的经济发展较佳，随调控放开，对有意在大城市定居的人来说是利好消息，调控政策的调整有望提振购房者信心，促进房市稳定发展，我们仍然看好高能级城市的长期发展。
但地产泡沫消化需时。中国的房地产市场长期存在泡沫风险，主要原因是供需失衡和投机行为。城市化进程中，大量农村人口涌入城市，住房需求急剧增加。早期供应跟不上需求，推高了房价。高房价吸引了投资者和开发商的投机行为，进一步推高了价格，增大了泡沫风险。加之过度放松的贷款政策，加剧了泡沫形成。与此同时，中国近年来结婚人数持续下降，但新房销量却保持上升趋势，供应量过剩。我们预计需要5-10年才能逐步消化这部分过剩供应。
行业整合加速。近年来，中国房地产投资呈下滑趋势。随着经济发展放缓和政府调控政策收紧，买地投资结构发生变化，主要由国企带动。国企在购买土地、开发房地产等方面具有优势，能承担大规模的地产投资项目。同样地，在销售端亦看到国企占比有上升的趋势，1-11月，超过800亿元销售额的主流房企只有16家，其中13家为国企，平均同比降1.9%。越秀、华发、华润累计销售增幅最高，分别增28.8%、18.3%、13.6%。虽然国企销售额下降，但降幅低于民企，且市场占有率提升。国企拥有强资金和资源，品牌影响力和信誉度高，易赢得消费者信任。相比之下，民企面临风险和可能的未完成楼房问题，购房者更倾向于选择国企，加速行业整合。
短期地产板块走势依然较弱。中国的房地产市场正调整，尝试恢复购房者信心。市场降温趋势明显。2023年1-11月，商品房销售总额下降了5.2%，比2021年同期下降35%。预计调控政策放松将持续，对行业有正面影响，但销售恢复仍不确定。对比MSCI中国指数的拆价率为35%，低于历史平均水平。房企盈利能力仍需改善。预计2024-25年盈利年增长5-10%，低于MSCI中国的14%。因此我们预期2024年MSCI中国房地产指数走势弱于MSCI中国指数。但考虑到国有房企如中海和华润因资金优势，良好土地购买投资比例和销售恢复，预期2024-25年盈利年增长较高，表现将优于其他房企，投资者可以考虑这些因素来配置长短仓组合。
风险提示：i)地产销售复苏的不确定性；ii）资本市场态度审慎