房地产周报：新房销售持续下行，京沪迎来多项楼市政策优化

（以下内容从东兴证券《房地产周报：新房销售持续下行，京沪迎来多项楼市政策优化》研报附件原文摘录）
投资摘要：
市场行情：
本周（12.11-12.15） A 股地产指数（申万房地产）涨幅 1.08%（上周-3.70%）， A 股大盘（中证 A 股）涨幅-0.98%（上周-2.10%）；H 股（12.11-12.15） 地产指数（克而瑞内房股领先指数）涨幅 4.05%（上周-8.07%）， H 股物业指数（恒生物业服务及管理指数）涨幅 3.15%（上周-5.10%）， H 股大盘（恒生指数）涨幅 2.80%（上周-2.95%）。本周 A 股地产板块表现强于大盘、 H 股地产板块表现强于大盘、 H 股物业板块表现强于大盘。
行业基本面：
新房销售持续下行， 二手房销售增幅放缓。 从数据来看， 27 城商品房累计销售面积（1.1~12.16）同比下滑 4.3%，本月至今（12.1~12.16）同比下滑 18.7%， 上月整月同比下滑 10.5%；其中一线城市(4 城)本月至今（12.1~12.16）同比下滑 10.2%、上月整月同比下滑 6.3%；二线城市(10 城)本月至今（12.1~12.16）同比下滑 18.6%、 上月整月同比下滑 12.8%。 12 城二手房成交面积（1.1~12.16）同比增长 19.7%，本月至今（12.1~12.16）同比增长 8.5%， 上月整月同比增长 19.6%；其中， 一线城市(2 城)本月至今（12.1~12.16）同比增长 43.1%， 上月整月同比增长 24.6%；二线城市(6 城)本月至今（12.1~12.16）同比下滑 9.8%， 上月整月同比增长 16.4%。
土地市场持续弱势。 从数据来看， 100 大中城市本年累计（2022.12.26~2023.12.10） 成交土地建面同比下滑 23.0%，上周累计同比下滑 23.7%；本周100大中城市（12.4~12.10）土地成交溢价率 3.6%，上周 2.2%； 100大中城市本年累计（2022.12.26~2023.12.10）土地成交总价同比下滑 27.3%，上周累计同比下滑 27.6%。
12 月内债融资跌幅扩大。 从数据来看， 境内地产债发行规模（1.1~12.17）累计同比下滑 16.9%， 12 月（12.1~12.17） 同比下滑 53.5%。
中央经济工作会议要求，积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。 北京上海迎来多项楼市政策优化。 12 月 12 日， 中央经济工作会议要求，积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。 12 月 14 日， 北京首套房首付比例统一降至 30%，二套房首付比例最低为 40%；取消房价过快上行阶段时对房贷年限的从严管控，由目前最长 25 年恢复至 30 年。商业银行新发放房贷利率政策下限也将调整， 12 月 15 日起新发放的商业性个人住房贷款将执行新的利率政策下限。上海自 12 月 15 日起调整普通住房标准、优化差别化住房信贷政策，其中，首套住房最低首付不低于 30%，二套最低首付不低于 40%。
投资策略：
推进城中村改造和探索住房双轨新模式，已经成为探索构建房地产发展新模式的重要落脚点。我们认为重点布局一二线城市，具有信用优势的优质央国企，将受益于一二线城市供需两端政策的持续落地和城中村改造的加速推进。高能级城市布局较多的华润置地、越秀地产、保利发展、中国海外发展等优质房企，有望凭借当前的信用和布局优势，在行业企稳与转型之际抢占先机。
风险提示： 行业政策落地不及预期的风险、 盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险