房地产行业：限贷与普宅标准优化，楼市筑底或加速

（以下内容从信达证券《房地产行业：限贷与普宅标准优化，楼市筑底或加速》研报附件原文摘录）
本期内容提要:
北上限贷与普宅标准放松，政策优惠力度超预期。 ummary] 继9/20广州限购放松，11/22 深圳下调二套房首付比并放松普宅标准后， 12/14 北京市住建委等五部门发布新政，优化普宅认定标准，下调新发放个贷款最低首付比例/商贷利率政策下限、延长最长贷款期限等。同日，上海市房管局等部门发布新政，调整普宅标准并优化差别化住房信贷政策。
普宅认定方面， 北京本次取消总价要求、而均价线大幅提升超 1.8 倍。据北京市住建委报道，全市普宅占比或提高至 70%左右。而上海普宅标准中取消了环线分类和总价要求，当前普宅要求较北京更加宽松， 我们预计也有较大比例房屋可认定为普宅。普宅交易享有个税、增值税及附加等优惠，更多家庭有望享受住房转让时的税收优惠政策。 限贷方面， 北京和上海首套/二套房最低首付比例降至 30%/50%以下（外围二套低至 40%）。首套利率下限调降约 45bp，上海二套房利率下限调降 75bp（外围85bp）。我们认为普宅标准与限贷政策大幅放松，有助于有效降低购房成本。
重点城市回调幅度接近历史极值，楼市配置或迎窗口期。 统计局数据显示， 10 月北京/上海二手住宅价格指数环比下行 1.1%/0.8%。 2008/11、2010/5、 2014/9、 2017/6，北京二手住宅价格环比也曾出现下行超过 1%的情形，除 2014/6 滞后两个月之外，北京房价环比增速均在触底后实现回升。上海房价也在环比下行超 0.5%的阶段筑底。周期触底叠加一线城市限贷放松，我们预计未来全国楼市复苏进程有望加快。
北京上海较早步入存量时代，二手房经纪或受益。 住建部副部长董建国在 2023-2024 中国经济年会上表示， 1-11 月全国一二手房合计实现同比正增长，住房需求总量保持稳定，但交易结构中二手房占比提高，存量市场权重加大。北京上海两地在 2015 年前后即步入存量时代，二手房成交面积占比过半。本轮普宅标准放松幅度较大，较多房源或可享受税费优惠，从而进一步打通换房链条、盘活流通市场，我们认为在此过程中二手房经纪商也有望受益。
开发房企建议关注华发股份、建发股份、招商蛇口、保利发展、滨江集团、越秀地产、金地集团等，标的方面二手房经纪商我们建议关注贝壳、我爱我家。
风险因素： 房地产调控政策收紧或放松不及预期、 地产行业销售下行幅度超预期。