房地产之中长期④：美国：房价修复的魔力

（以下内容从招商银行《房地产之中长期④：美国：房价修复的魔力》研报附件原文摘录）
本报告为“房地产中长期”系列报告的《美国篇》。美国作为较早开启工业化的国家，工业化城镇化进程持续百余年，相较日、韩等快速城镇化国家，其房地产市场相对平稳，并呈现长期上涨态势。虽然美国房价先后经历“大萧条”、“次贷危机”两次崩盘，但每次崩盘后总能实现修复、重新繁荣。作为世界的前两大经济体，我国当前正处于经济转型换挡的关键时期，房地产中长期发展逻辑面临较大变化，而美国的房地产虽历经起伏但总能修复，值得我们深思和探究。
美国经济产业、货币信贷、房地产的相互作用逻辑：美国百余年来的经济发展以1973年布雷顿森林体系瓦解为分界线。1）1970s之前，美国以发展工业为主，地产跟随实体经济扩张或收缩。美国经济的前半部分经历了“经济追赶—大萧条—引领全球”三个阶段，这个过程中科技和制造业始终是美国不断超越欧洲诸国的利器。在第二次工业革命中美国即超越英国成为主导国，但是1930s大萧条危机使其经济产业深陷泥潭，地产亦随之受到影响。大萧条后期美国依靠扩张性财政货币政策逐渐脱离困境，在随后的二战中制造业优势得到加速积累，经济实力远超欧洲传统强国。随着经济复苏和战后“婴儿潮”，地产亦跟随修复并开启长期繁荣。2）1970s之后，美国走上了金融化道路，金融过度创新催生地产泡沫，而依靠大规模资金输血走出危机。随着布雷顿森林体系的瓦解，美元与黄金脱钩，发行得以自由化，美国逐渐走向金融化道路。然而，金融创新的过快发展，特别是地产的过度金融化，直接导致2008年美国发生次贷危机，并进一步传导至全球金融体系，引发全球经济衰退。此次危机中，美联储及时采取救市措施，阻止了市场持续崩盘，使得美国较为快速的走出了金融危机，地产在下跌四五年后也重回增长。相较于大萧条，美国实体经济受到的影响更小但地产由于“去杠杆”下挫更大。
美国两次地产崩盘的修复：1）大萧条是发生在美国工业化中期的一次大危机。由于当时的金融体系尚处探索发展阶段，地产表现为与经济同步收缩。大萧条危机的修复异常艰难，罗斯福政府摒弃了自由放任主义的传统原则，加大政府对经济的干预扶持，帮助美国脱离大萧条泥潭，最终通过技术变革和世界格局重塑走向繁荣，整个修复过程持续十余年。2）次贷危机是发生在美国金融化时期的典型房地产泡沫。房地产的巨幅波动成为危机的导火索，为恢复国内经济，美国实施了超大规模量化宽松和财政救济，最终对美国经济仅产生了短期的影响，而房价也在下跌五年后再度步入上行通道。美元霸权为美国提供了“相对轻松”的危机解决方式，在遇到危机时可以“毫无顾忌”地使用量化宽松，其余国家难以效仿。