房地产之中长期③——韩国：地产调控的失效

（以下内容从招商银行《房地产之中长期③——韩国：地产调控的失效》研报附件原文摘录）
本报告为“房地产中长期”系列报告的《韩国篇》。同样作为成功的追赶型国家，韩国相较日本显得“幸运”一些，其发展虽遭遇波折但趋势保持向好。它是唯一从世界最贫困国家之一迈入排名全球前十发达经济体的国家，这与其作为美国扶持的分界线国家特殊政治战略地位是分不开的。因此，韩国的经济产业发展往往能受到“外部优待”。但是，其内部政府对金融业和财阀体制的弱势导致阶层极致分化，居民杠杆率已经达到全球前列，房地产泡沫不断升级，隐患巨大。
韩国经济产业、货币信贷、房地产的相互作用逻辑：1）前半部分是高速发展的经济和不稳定的资金基础。韩国快速腾飞主要依靠两个条件：有利的外部环境（汇率长期贬值、日美贸易摩擦给予韩国产业卡位机会）、举国之力的资金支持（国内给予出口产业巨大的资金利息补贴、大量借助外债）。1961年开始，韩国开启“汉江奇迹”近四十年的高增长，但是此模式的资金基础不稳固，为后续埋下了巨大的隐患。2）后半部分是漂亮的国家宏观数据和膨胀的地产泡沫。1997年外债问题导致韩国遭遇国家破产危机，在被迫接受IMF的苛刻条件，对金融系统进行刮骨疗伤式的改革后，韩国经济迅速修复。并且借助信息技术产业优势，韩国综合实力反而更强了。但是，获得IMF“抢救”的代价是外资对韩国金融、电子等重要产业的持股上升，特别是银行业的外资持股一度高达66%，极大的弱化了韩国政府对国内金融业的管控能力，导致其对后续地产泡沫应对乏力、居民加杠杆近乎失控。
“弱政府”调控无力、全球货币宽松、奇特租房体系是韩国地产泡沫的主要原因。韩国房价在城镇化后期仍持续暴涨，原因主要有三：1）“弱政府”管控能力有限，且难以一以贯之。1990s后，韩国财阀当权逐渐明显，偶有个别政府致力于房地产调控，但仅在5年任期内很难有作为，而多数政府代表了财阀集团利益，主要出台的是偏放松的支持措施。2）自亚洲金融危机后，韩国开启住房金融市场化，全球货币大宽松的环境下房地产调控面临掣肘。韩国近二十年来的两轮房价大涨，均发生于美联储货币宽松时期。2004-2006年、2020-2022年韩国房价分别上涨14%、26%。3）全租房制度推升房价及居民杠杆。该模式下，租户预付房产市场价值50%-80%的保证金，期间无需支付其它租金。期间房东获得保证金的支配权，而大部分保证金都流入房地产市场，这相当于房东向租户“借杠杆”。而韩国传贳房保证金规模巨大，大致与家庭抵押贷款规模相当。若考虑传贳房保证金，韩国居民杠杆率将达156%，位列全球第1。