房地产周报：销售未见明显好转，杭州取消地价上限

（以下内容从东兴证券《房地产周报：销售未见明显好转，杭州取消地价上限》研报附件原文摘录）
市场行情：
本周（11.6-11.10） A 股地产指数（申万房地产）涨幅 2.26%（上周-1.84%）， A 股大盘（中证 A 股）涨幅 0.99%（上周 0.75%）；H 股（11.6-11.10） 地产指数（克而瑞内房股领先指数）涨幅-2.39%（上周-0.75%）， H 股物业指数（恒生物业服务及管理指数）涨幅-1.72%（上周-1.18%）， H 股大盘（恒生指数）涨幅-2.61%（上周 1.53%）。本周 A 股地产板块表现强于大盘、 H 股地产板块表现强于大盘、 H 股物业板块表现强于大盘。
行业基本面：
新房销售降幅扩大，二手房销售增幅回落。 从数据来看， 27 城商品房累计销售面积（1.1~11.11）同比下滑 3.3%，本月至今（11.1~11.11）同比下滑 15.5%， 上月整月同比下滑 9.6%；其中一线城市(4 城)本月至今（11.1~11.11）同比增长 1.4%、 上月整月同比下滑 7.6%；二线城市(10 城)本月至今（11.1~11.11）同比下滑 19.6%、 上月整月同比下滑 5.0%。 12 城二手房成交面积（1.1~11.11）同比增长 19.6%，本月至今（11.1~11.11）同比增长 3.4%， 上月整月同比增长 16.1%；其中， 一线城市(2城)本月至今（11.1~11.11）同比增长 1.0%， 上月整月同比增长 5.2%；二线城市(6 城)本月至今（11.1~11.11）同比增长 2.1%，上月整月同比增长 13.9%。
土地市场持续弱势。 从数据来看， 100 大中城市本年累计（2022.12.26~2023.11.5） 成交土地建面同比下滑 25.1%，上周累计同比下滑 25.7%；本周 100 大中城市（10.30~11.5）土地成交溢价率 3.3%，上周 3.5%； 100 大中城市本年累计（2022.12.26~2023.11.5）土地成交总价同比下滑 28.9%，上周累计同比下滑 31.2%。
内债融资持续下滑。 从数据来看， 境内地产债发行规模（1.1~11.12）累计同比下滑 15.1%， 11 月（11.1~11.12） 同比下滑 32.7%。杭州取消地价上限，海南省优化公积金贷款套数认定标准。 11 月 9 日， 杭州取消地价上限， 杭州市新挂牌 10 宗住宅用地，此次土拍实行自由竞价，按照价高者得的原则确定竞得人。 11 月 10 日，海南宣布缴存职工家庭购买自住住房申请公积金贷款时，家庭成员在海南无成套住房且在全国范围内无公积金贷款使用记录的，适用首套住房公积金贷款政策。
投资策略：
中央金融工作会议提出促进金融与房地产良性循环，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对民营及混合所有制房企的融资支持有望增强。 当前销售并未出现明显好转，需求端政策依然还需持续落地。 我们认为重点布局一二线城市的优质房企将受益于一二线需求端政策的落地和城中村改造的加速推进。 高能级城市布局较多的保利发展、 中国海外发展、 越秀地产等优质房企有望受益于核心一二线城市的政策改善，在需求回暖之际抢占先机。
风险提示： 行业政策落地不及预期的风险、 盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。