房地产周报：中央强调满足不同所有制房企合理融资需求，北京公积金执行“认房不认商贷”

（以下内容从东兴证券《房地产周报：中央强调满足不同所有制房企合理融资需求，北京公积金执行“认房不认商贷”》研报附件原文摘录）
投资摘要：
市场行情：
本周（10.30-11.3）A股地产指数（申万房地产）涨幅-1.84%（上周0.22%），A股大盘（中证A股）涨幅0.75%（上周1.99%）；H股（10.30-11.3）地产指数（克而瑞内房股领先指数）涨幅-0.75%（上周1.11%），H股物业指数（恒生物业服务及管理指数）涨幅-1.18%（上周2.50%），H股大盘（恒生指数）涨幅1.53%（上周1.32%）。本周A股地产板块表现弱于大盘、H股地产板块表现弱于大盘、H股物业板块表现弱于大盘。
行业基本面：
销售降幅有所扩大。从数据来看，27城商品房累计销售面积（1.1~11.4）同比下滑3.2%，本月至今（11.1~11.4）同比下滑25.6%，上月整月同比下滑9.6%；其中一线城市(4城)本月至今（11.1~11.4）同比下滑16.2%、上月整月同比下滑7.6%；二线城市(10城)本月至今（11.1~11.4）同比下滑31.0%、上月整月同比下滑5.0%。12城二手房成交面积（1.1~11.4）同比增长19.8%，本月至今（11.1~11.4）同比下滑8.4%，上月整月同比增长16.1%；其中，一线城市(2城)本月至今（11.1~11.4）同比下滑19.5%，上月整月同比增长5.2%；二线城市(6城)本月至今（11.1~11.4）同比下滑3.6%，上月整月同比增长13.9%。土地市场持续弱势。从数据来看，100大中城市本年累计（2022.12.26~2023.10.29）成交土地建面同比下滑25.7%，上周累计同比下滑26.1%；本周100大中城市（10.23~10.29）土地成交溢价率3.5%，上周4.4%；100大中城市本年累计（2022.12.26~2023.10.29）土地成交总价同比下滑31.2%，上周累计同比下滑32.5%。
内债融资有所回稳。从数据来看，境内地产债发行规模（1.1~11.5）累计同比下滑15.5%，11月（11.1~11.5）同比增长57.4%。中央金融工作会议提出促进金融与房地产良性循环，满足不同所有制房地产企业合理融资需求，加快保障性住房等“三大工程”建设。10月31日，中央金融工作会议强调，促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。10月31日，北京住房公积金管理中心明确，自11月1日起，公积金贷款在住房套数认定上不再考虑商业贷款情况，即“认房不认商贷”。
投资策略：
中央金融工作会议提出促进金融与房地产良性循环，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对民营及混合所有制房企的融资支持有望增强。当前销售并未出现明显好转，需求端政策依然还需持续落地。我们认为重点布局一二线城市的优质房企将受益于一二线需求端政策的落地和城中村改造的加速推进。高能级城市布局较多的保利发展、中国海外发展、越秀地产等优质房企有望受益于核心一二线城市的政策改善，在需求回暖之际抢占先机。
风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。