房地产行业周报：10月百强销售同比-28%，土拍热度降至低位

（以下内容从西南证券《房地产行业周报：10月百强销售同比-28%，土拍热度降至低位》研报附件原文摘录）
投资要点
10月百强房企销售金额同比 ] -28.3%，环比+0.4%。根据克而瑞数据监测，2023年 10月百强房企全口径销售金额 4437亿元，同比-28.3%，环比+0.4%，全口径面积 2186万方，同比-41.1%，环比-16.5%。累计来看，1-10 月累计销售金额 51003 亿元，同比-14.0%，累计销售面积 28547 万方，同比-23.0%。重点30 城供应环比-45%，前 10 月累计同比-8%。成交环比+9%，同比-4%，累计同比增幅收窄 0.65pp 至 1.58%。
百强格局持续分化，头部房企更具韧性。从房企表现来看，10月近 6成百强房企单月业绩环比降低，近半数同环比双降；10月单月和累计业绩同比降低的企业数量均达到近八成。1-10 月 TOP10 房企操盘金额同比降低 4.2%，TOP20降低 16.5%，TOP30和 TOP50同比降低 19.7%和 17.5%。从克而瑞榜单来看，1-10 月累计销售表现较好的房企包括：国贸（+36%）、华发（+33%）、越秀（+33%）、建发（+21%）、华润（+14%）、中交（+13%）；10 月单月销售同比表现较好的房企包括：华润（+0%）、金茂（-5%）、万科（-7%）、绿城（-7%）、保利（-16%）、美的（-18%）。
土地成交面积同比下降 24%，市场热度降至低位。截止 10月 25日，全国 300城土地供应量 1.27 亿平米，同比-22%，降幅再度扩大。随着传统供地高峰期到来，预计供地规模环比将进一步上升，但相较往年同期仍维持低位。全国 300城经营性土地总成交 7423万平方米，环比上月同期略有上升，同比-24%。市场热度方面，10 月份重点城市平均溢价率下滑 1.2pp 至 3.4%，为 2023 年以来新低；流拍率环比上月再度下滑 2.2pp至 12.6%，广州、太原、济南均有多宗地块流拍，其中含宅用地比例进一步上升。日前自然资源部发文建议取消土拍地价限制，济南、合肥、厦门、成都已有所调整，限价放松下竞拍热度或将小幅上升。
企业投资仍较为谨慎，规模化央国企为拿地主力。据克而瑞统计，截至 10 月末百强房企新增土储货值、投资金额和建面合计分别为 25724亿元、12314亿元和 10149万平方米，其中投资金额同比下降 14%，降幅较上月缩小 4pp，企业投资仍较为谨慎。截止 10月末，新增货值超过百亿的房企为 48家，同比减少 20家，华润、中海和保利位列前三。1-10月百强房企新增货值 54%集中于TOP10 房企，TOP11-20强新增货值占比 14%，TOP21-30 强占比 8%。此外，10 月拿地相对积极的全部集中于全国化、规模化的央国企，如中海、华润、招商与中国铁建均超百亿，拿地金额 TOP100 中央国企合计占比达 66%。
投资建议：我们认为当前板块应当关注 2 条投资主线：1）开发企业：华发股份、城建发展、越秀地产、招商蛇口、保利发展、滨江集团、建发股份、万科A 等；2）物管企业：中海物业、华润万象生活、招商积余等。
风险提示：销售恢复不及预期；政策效果不及预期；行业流动性风险