宏观专题报告：房地产市场运行逻辑辨析及未来展望

（以下内容从中信期货《宏观专题报告：房地产市场运行逻辑辨析及未来展望》研报附件原文摘录）
购房需求被透支、居民风险偏好低迷、房价预期悲观等因素共同导致当前住宅销售偏弱，二手房供应增加分流了新房需求。定性与定量分析显示今年三季度住宅销售面积低于中长期均衡水平。短期来看，政策支持有望推动四季度住宅销售边际修复，但改善幅度可能不大。中长期来看，住宅销售有望显著回升，这有待二手房库存的消化以及购房情绪的修复，其标志是二手房价格趋势性回升。
摘要：
今年三季度住宅销售面积进一步回落，同比降幅高达13.6%，原因值得深思。本文对此进行了系统分析，进而对未来住宅销售进行研判。
一、购房需求被透支、居民风险偏好低迷、房价预期悲观等因素共同导致当前住宅销售偏弱，二手房供应增加分流了新房需求。三季度住宅销售下滑可能有多种解释，本文对七种逻辑进行数据验证，结论如下：（1）房价预期悲观以及买涨不买跌的心理是三季度住宅销售下滑的重要原因，但房价下跌有更深层次的供需方面原因。（2）前几年楼市过度繁荣透支购房需求可能是今年住宅销售较弱的一个原因。（3）前几年居民过多增持房产以及当前居民风险偏好低迷导致今年部分居民减持房产，二手房供应增加分流了新房需求。（4）今年整体居民收入增长加快，高收入群体收入增长可能放缓，长期收入信心可能不足，收入因素不利于住宅销售恢复，但未必能解释三季度住宅销售下降。（5）长期人口减少相对缓慢，今年人口回流城市，人口因素难以解释三季度住宅销售下滑。（6）中国城市住房仍然不足，所谓的住房充足并非住房销售下滑原因。（7）对楼盘烂尾的担忧不是三季度住宅销售下降的主要原因。
二、定性与定量分析显示今年三季度住宅销售面积低于中长期均衡水平。从定性逻辑来看，购房需求被透支意味着需要持续一段时间的住房销售低于中长期均衡水平来恢复均衡。房价预期悲观导致的“买涨不买跌”心理使得居民购房观望情绪浓厚。目前居民风险偏好以及长期收入信心低于中长期均衡水平。这些因素可能意味着三季度住宅销售面积被压低到中长期均衡水平以下。定量分析显示，中性情景下，未来几年新建住宅需求在10亿平方米/年左右，比三季度住宅销售折年数高约7%。
三、中长期来看，住宅销售有望显著回升，这有待二手房库存的消化以及购房情绪的修复，其标志是二手房价格趋势性回升。短期来看，政策支持有望推动四季度住宅销售边际修复，但改善幅度可能不大，主要因为二手房供应增加继续分流新房需求。由于今年三季度住宅销售面积低于中长期均衡水平，未来住宅销售有望显著改善。这可能要等到二手房库存显著去化之后，其标志是二手房价格趋势性回升。房价的趋势性回升也将扭转房价悲观预期，推动居民风险偏好修复，从而支持新房销售显著改善。
风险提示：购房情绪进一步下滑，货币政策大幅放松