【银河地产】招商蛇口点评_业绩双位数增长，销售面积稳步提高_2023年三季报点评

（以下内容从中国银河《【银河地产】招商蛇口点评_业绩双位数增长，销售面积稳步提高_2023年三季报点评》研报附件原文摘录）
招商蛇口(001979)
核心观点：
事件：公司发布2023年三季报，2023年前三季度公司实现收入758.29亿元，同比下降15.26%；归母净利润37.69亿元，同比增长27.45%；基本每股收益0.39元/股，同比增长44.44%。
业绩双位数增长：2023年前三季度，公司实现营业收入758.29亿元，同比下降15.26%；归母净利润37.69亿元，同比增长27.45%。毛利率上，2023年前三季度毛利率18.25%，较去年同期下降0.49pct。2023年前三季度归母净利润增速高于营业收入增速，主要由于1）2023年前三季度税金及附加/收入比例为4.05%，较去年同期下降0.41pct；2）2023年前三季度实现投资净收益15.95亿元，同比增长25.43%；3）2023年前三季度少数股东损益为17.57亿元，同比减少48.16%，少数股东损益/净利润比例为31.80%，较去年同期53.40%下降21.6pct，或由于权益比例升高导致少股东损益占净利润比例下降较多。费用管控上，2023年前三季度销售费用率、管理费用率分别为2.86%、1.77%，分别较去年同期下降0.04pct、升高0.17pct。
销售面积稳步提高：销售方面，2023年前三季度公司实现销售金额2263.09亿元，同比增长12.25%；销售面积917.64万方，同比增长21.86%，对应销售均价24662元/平米，同比下降7.89%；销售面积稳步增长，优于行业表现。拿地方面，2023年前三季度共新增38宗地块，新增建面371.49万方，权益地价554亿元。第三季度，公司新增13宗地块，计容建面133.49万方，计算得到的总地价为275.15亿元，对应楼面价20612元/平米，地售比0.80，较上半年地销比提高8.35pct；投资力度45.96%，较上半年24.99%的投资力度提升20.97pct，投资力度提升较多；第三季度新增地块的权益比例75.96%，较上半年累计新增拿地权益比例81.90%下降5.94pct，但维持高权益比例。新增地块全部位于一、二线城市，拿地质量高。
三道红线稳居绿档：根据我们的计算，截至2023年9月，公司货币资金余额887.66亿元，现金短债比为2.09，较去年同期提高0.15，在手现金充足；剔除合同负债后的资产负债率为60.52%，较去年同期下降2.61pct，净负债率为39.93%，较去年同期下降7.07pct，严控杠杆。三道红线稳居绿档并且持续优化。
定增落地：截至2023年9月20日止，公司以每股11.81元的发行价格定向招商局投资等不超过35个特定对象增发约7.2亿股份，募集资金不超过85亿元，资金用途主要为个别项目补充流动资金等。定增发行后，截至2023年10月19日，招商局投资持股比例由1.75%提高到3.10%，控股股东招商局集团持有公司股本的比例变为50.84%。
投资建议：公司三道红线稳居绿档并且持续优化；业绩双位数增长，少数股东损益占净利润比例显著下降；销售面积稳步提高，新拿地质量高，权益比例维持高位。公司完成定增，“第三支箭”首单落地。2023年前9月累计权益销售金额排名第六，稳居行业前列。基于三季报业绩双位数增长，我们上调公司2023-2025年归母净利润至76.20亿元、100.56亿元、113.69亿元，对应EPS为0.84元/股、1.11元/股、1.25元/股，对应PE为12.94X、9.80X、8.67X，维持“推荐”评级。
风险提示：宏观经济不及预期的风险、房价大幅波动的风险、政策实施不及预期的风险、公司销售结算不及预期的风险。