房地产行业周报：土拍冷热分化持续，广州发布城改规划

（以下内容从西南证券《房地产行业周报：土拍冷热分化持续，广州发布城改规划》研报附件原文摘录）
10月44城新房成交面积同比-12%，环比-14%；14城二手房成交面积同比+32%，环比-2%。截至27日，10月44城新房累计成交面积同比-12%，环比9月同期-14%；全年累计同比-8%。其中，一线城市10月累计成交同比-3%，环比9月同期-2%，全年累计同比+3%。二线城市10月累计成交同比-7%，环比9月同期-13%；全年累计同比-9%。三四线城市10月累计成交同比-38%，环比9月同期-29%；全年累计同比-18%。10月14城二手房累计成交面积同比+32%，环比9月同期-2%；全年累计同比+28%。
土拍冷热分化持续，央国企优势进一步凸显。10月上海分两次进行第三批集中供地，共计成交17宗地块，其中8宗触顶摇号，占比47%；平均溢价率为6.67%和2.34%，溢价成交与底价成交的比例为18%和35%，整体市场热度平稳，冷热分化格局显著，国央企集中度进一步提升，几乎拿下全部摇号地块。杭州、南京购房新政落地后的首次集中土拍市场热度未能回升，两城均仅有1宗核心优质地块摇号成交，其余均底价成交，杭州整体溢价率仅0.82%、降至历史低位。从成交结果看，杭州土拍国企与城投仍是拿地主力，金额分别占比40%与46%；而南京除河西G55地块为绿城摇中外，其余11宗地块均由城投托底。接下来土拍规则调整为市场定价后，在优质地块带动下，土地市场热度或能提升。
广州城市更新规划发布，探索房票安置政策机制。10月24日，《广州市城市更新专项规划（2021-2035年）》《广州市城中村改造专项规划（2021-2035年）》发布，拉开新一轮城中村改造序幕。据规划，广州将“拆、治、兴”并举，至2035年推进旧村庄旧城镇改造项目291个，包括165个城中村改造项目，其中全面改造150个、混合改造15个，主要集中在中心城区。此外政策方面实现突破创新，要求“整合归宗、置换收购、储改结合”，并提出优化成本核算与征拆标准、探索“房票安置”政策机制、拓宽城中村改造资金支持渠道等策略。预计四季度将有更多城中村改造政策细则落地，带动销售、投资进一步改善。
金山放松限购，上海将迎来特定区域边际放松。10月24日，上海金山区发布人才安居新政，限购社保或个税年限由5年缩短至3年，政策实施范围包括滨海城区、高新社区以及亭枫社区三个重点区域，共计36.2平方公里。购房资格由原来以居民家庭为单位调整为个人，即人才类购房取消了单身限购的条件。本次金山限购政策调整体现“因区施策”原则，也发出上海非核心区持续宽松的信号，后续政策或将持续从人口、特定区域入手边际放松，以提振预期。
投资建议：我们认为当前板块应当关注2条投资主线：1）开发企业：华发股份、城建发展、越秀地产、招商蛇口、保利发展、滨江集团、建发股份、万科A等；2）物管企业：中海物业、华润万象生活、招商积余等。
风险提示：销售恢复不及预期；政策效果不及预期；行业流动性风险。