房地产行业9月月报：新房销售额同比降幅略微收窄，现房销售均价环比显著下滑

（以下内容从东兴证券《房地产行业9月月报：新房销售额同比降幅略微收窄，现房销售均价环比显著下滑》研报附件原文摘录）
投资摘要：
景气度水平：房地产行业景气度继续下降，仍处于低景气度水平。从数据来看，9月份房地产开发景气指数为93.44，前值93.55。新房市场：从全国销售面积与金额来看，9月新房销售面积和金额的同比跌幅均有所收窄。我们认为，随着核心城市限购的普遍放松，新房销售有望迎来筑底回暖。从区域来看，截至9月份，东部地区和中部地区累计销售增速进一步下滑。从城市能级来看，我们跟踪的16城9月份销售数据中，一线城市（4城）和新一线城市（5城）销售跌幅较上月有所扩大，二线城市（5城）销售跌幅最为明显。从全国销售均价来看，9月份住宅销售均价环比明显下降。从现房和期房价格来看，9月份现房销售均价环比明显下滑，期房销售均价环比降幅不大。
二手房市场：从我们跟踪的8城二手房销售面积来看，9月份二手房销售面积同比由跌转增。从70大中城市二手房价来看，9月份70大中城市二手住宅价格同比降幅较上月扩大，环比继续下跌。从城市能级来看，9月份各线城市二手房价环比进一步下跌，其中三线城市环比跌幅较上月扩大。从户型来看，9月份90平米以下的刚需户型价格环比跌幅扩大，90平米以上的改善型户型价格环比跌幅收窄。
施工与投资：从新开工与竣工来看，9月新开工面积同比降幅继续收窄，竣工显著改善。从开发投资整体来看，9月开发投资同比降幅有所扩大。从土地市场来看，9月份住宅用地的成交出让金同比跌幅扩大，地成交均价有所降低。我们认为，土地市场的弱势和销售恢复程度的不确定性将会持续制约新开工和投资的恢复速度。房企特别是民营房企投资信心的恢复，还需要等到资金面和销售预期出现更加实质性的改善。随着“保交楼”的落地和前些年销售的楼盘的进入交房周期，竣工情况迎来持续好转。
到位资金：从到位资金来看，9月国内贷款同比转增，自筹资金降幅明显收窄，房企到位资金有所改善。随着8月底中央推动落实认房不认贷、延续实施换房个税政策、上市房企再融资不受破发、破净和亏损限制等政策，9月初存量房贷利率下调落地，中央和地方的政策支持力度出现了明显的提升。金融机构的信贷支持出现了回暖，国内贷款同比转正，自筹资金同比降幅明显收窄。
居民存贷款：9月份住户部门存款余额环比进一步提升，短期和中长期贷款增加额均有所提升。9月住户部门增加的存款额明显大于贷款额，存贷差额明显扩大。
投资策略：
我们认为中央对楼市的定调已经发生重大变化，核心城市限购政策正迎来普遍放松。我们认为重点布局一二线城市的优质房企将受益于一二线需求端政策的落地和城中村改造的加速推进。高能级城市布局较多的保利发展、龙湖集团、越秀地产、万科等优质房企有望受益于核心一二线城市的政策改善，在需求回暖之际抢占先机。
风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。