房地产周报：杭州优化限购和房贷政策，上海实施公积金“认房不认贷”

（以下内容从东兴证券《房地产周报：杭州优化限购和房贷政策，上海实施公积金“认房不认贷”》研报附件原文摘录）
投资摘要：
市场行情：
本周（10.16-10.20）A股地产指数（申万房地产）涨幅-4.22%（上周-3.40%），A股大盘（中证A股）涨幅-4.29%（上周-0.46%）；H股（10.16-10.20）地产指数（克而瑞内房股领先指数）涨幅-4.60%（上周-3.55%），H股物业指数（恒生物业服务及管理指数）涨幅-3.43%（上周-4.63%），H股大盘（恒生指数）涨幅-3.60%（上周1.87%）。本周A股地产板块表现强于大盘、H股地产板块表现弱于大盘、H股物业板块表现强于大盘。
行业基本面：
新房销售较为疲软，二手房销售略微回暖。从数据来看，27城商品房累计销售面积（1.1~10.21）同比增长-2.8%，本月至今（10.1~10.21）同比下滑11.5%，上月整月同比下滑25.6%；其中一线城市(4城)本月至今（10.1~10.21）同比下滑9.3%、上月整月同比下滑28.6%；二线城市(10城)本月至今（10.1~10.21）同比下滑9.4%、上月整月同比下滑13.9%。12城二手房成交面积（1.1~10.21）同比增长20.3%，本月至今（10.1~10.21）同比增长12.8%，上月整月同比下滑7.0%；其中，一线城市(2城)本月至今（10.1~10.21）同比下滑0.4%，上月整月同比增长3.5%；二线城市(6城)本月至今（10.1~10.21）同比增长8.4%，上月整月同比下滑15.1%。
土地市场进一步下滑。从数据来看，100大中城市本年累计（2022.12.26~2023.10.15）成交土地建面同比下滑25.8%，上周累计同比下滑24.4%；本周100大中城市（10.9~10.15）土地成交溢价率1.8%，上周4.4%；100大中城市本年累计（2022.12.26~2023.10.15）土地成交总价同比下滑33.1%，上周累计同比下滑31.3%。
内债融资弱势。从数据来看，境内地产债发行规模（1.1~10.22）累计同比下滑13.5%，10月（10.1~10.22）同比下滑24.2%。核心城市持续优化政策，支持改善型需求。10月16日，杭州优化调整房地产市场调控措施，缩减限购区域的同时，还调整了住房贷款政策。调整后，杭州限购区首套住房贷款最低首付款比例为不低于25%，二套住房贷款最低首付款比例为不低于35%。10月17日，上海成为首个实施公积金“认房不认贷”一线城市。此外，10月17日，海南省公告，对于拥有海南省户籍的居民家庭，贷款购买三亚市商品住房，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为25%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为35%。10月20日，成都公积金实施“认房不认贷”。
投资策略：
我们认为中央对楼市的定调已经发生重大变化，核心城市限购政策正迎来普遍放松。我们认为重点布局一二线城市的优质房企将受益于一二线需求端政策的落地和城中村改造的加速推进。高能级城市布局较多的保利发展、龙湖集团、越秀地产、万科等优质房企有望受益于核心一二线城市的政策改善，在需求回暖之际抢占先机。
风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。