房地产周报：新房销售有所改善，二手房销售显著回暖

（以下内容从东兴证券《房地产周报：新房销售有所改善，二手房销售显著回暖》研报附件原文摘录）
投资摘要：
市场行情：
本周（9.25-9.28）A股地产指数（申万房地产）涨幅-2.77%（上周-0.51%），A股大盘（中证A股）涨幅-0.39%（上周0.31%）；H股（10.2-10.6）地产指数（克而瑞内房股领先指数）涨幅-2.43%（上周-4.69%），H股物业指数（恒生物业服务及管理指数）涨幅-1.78%（上周-4.49%），H股大盘（恒生指数）涨幅-1.82%（上周-1.37%）。本周A股地产板块表现弱于大盘、H股地产板块表现弱于大盘、H股物业板块表现强于大盘。
行业基本面：
国庆假期新房销售有所改善，二手房销售显著回暖。从数据来看，27城商品房累计销售面积（1.1~10.8）同比增长-2.1%，本月至今（10.1~10.8）同比上涨6.0%，上月整月同比下滑25.6%；其中一线城市(4城)本月至今（10.1~10.8）同比下滑3.6%、上月整月同比下滑28.6%；二线城市(10城)本月至今（10.1~10.8）同比增长33.1%、上月整月同比下滑13.9%。12城二手房成交面积（1.1~10.8）同比增长21.1%，本月至今（10.1~10.8）同比增长84.5%，上月整月同比下滑7.0%；其中，一线城市(2城)本月至今（10.1~10.8）同比增长86.3%，上月整月同比增长3.5%；二线城市(6城)本月至今（10.1~10.8）同比增长96.6%，上月整月同比下滑15.1%。
土地市场进一步下滑。从数据来看，100大中城市本年累计（2022.12.26~2023.10.1）成交土地建面同比下滑25.3%，上周累计同比下滑23.4%；本周100大中城市（9.25~10.1）土地成交溢价率2.5%，上周4.4%；100大中城市本年累计（2022.12.26~2023.10.1）土地成交总价同比下滑33.3%，上周累计同比下滑30.7%。
内债融资走弱。从数据来看，境内地产债发行规模（1.1~10.8）累计同比下滑13.0%，9月（9.1~9.30）同比下滑63.7%。二线城市陆续放松限购，深圳优化个人住房贷款利率下限。9月26日，成都调整楼市限购措施，144平方米以上住房取消限购；限购区域只需半年社保，本地户籍两人及以上家庭可以买3套，单身或外地户籍家庭可买2套，两孩家庭可以买4套，三孩及以上家庭可以买5套。9月28日，宁波全面取消限购政策。9月28日，深圳调整优化个人住房贷款利率下限，首套住房商贷利率下限调整为不低于相应期限LPR减10个基点，二套房商贷利率下限调整为不低于相应期限LPR加30个基点。此外，9月28日，辽宁省要求，支持刚性和改善性住房需求，落实“认房不认贷”“卖旧买新”等政策。
投资策略：
我们认为中央对楼市的定调已经发生重大变化，核心城市限购政策正迎来普遍放松。自八月底三部门联合推动落实购买首套房贷款“认房不认贷”政策措施之后，已经诸多核心城市陆续取消限制性购房政策。我们认为重点布局一二线城市的优质房企将受益于一二线需求端政策的落地和城中村改造的加速推进。高能级城市布局较多的保利发展、龙湖集团、越秀地产、万科等优质房企有望受益于核心一二线城市的政策改善，在需求回暖之际抢占先机。
风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。