房地产周报：新房销售未见明显改善，二线城市陆续放松或取消限购

（以下内容从东兴证券《房地产周报：新房销售未见明显改善，二线城市陆续放松或取消限购》研报附件原文摘录）
投资摘要：
市场行情：
本周（9.18-9.22）A股地产指数（申万房地产）涨幅-0.51%（上周-1.64%），A股大盘（中证A股）涨幅0.31%（上周-0.64%）；H股（9.18-9.22）地产指数（克而瑞内房股领先指数）涨幅-2.76%（上周-4.20%），H股物业指数（恒生物业服务及管理指数）涨幅-2.22%（上周-4.44%），H股大盘（恒生指数）涨幅-0.69%（上周-0.11%）。本周A股地产板块表现弱于大盘、H股地产板块表现弱于大盘、H股物业板块表现弱于大盘。
行业基本面：
新房销售未见明显改善，一线城市二手房成交有所回暖。从数据来看，27城商品房累计销售面积（1.1~9.22）同比增长0.0%，本月至今（9.1~9.22）同比下滑15.9%，上月整月同比下滑11.3%；其中一线城市(4城)本月至今（9.1~9.22）同比下滑35.0%、上月整月同比下滑32.1%；二线城市(10城)本月至今（9.1~9.22）同比增长5.2%、上月整月同比增长3.4%。12城二手房成交面积（1.1~9.22）同比增长22.9%，本月至今（9.1~9.22）同比增长4.3%，上月整月同比下滑2.3%；其中，一线城市(2城)本月至今（9.1~9.22）同比增长16.6%，上月整月同比下滑13.4%；二线城市(6城)本月至今（9.1~9.16）同比下滑6.6%，上月整月同比下滑3.9%。
土地市场维持弱势。从数据来看，100大中城市本年累计（2022.12.26~2023.9.17）成交土地建面同比下滑21.6%，上周累计同比下滑22.2%；本周100大中城市（9.11~9.17）土地成交溢价率2.0%，上周4.0%；100大中城市本年累计（2022.12.26~2023.9.17）土地成交总价同比下滑25.7%，上周累计同比下滑24.7%。
内债融资走弱。从数据来看，境内地产债发行规模（1.1~9.24）累计同比下滑11.0%，9月（9.1~9.24）同比下滑60.8%。
二线城市陆续放松限购，一线城市中广州率先放松限购。9月20日，广州市宣布优化住房限购和增值税免税年限：在越秀、海珠、荔湾、天河、白云、南沙等区购买住房的，本市户籍居民家庭限购2套住房，非本市户籍提交连续2年缴纳个税或社保证明限购1套；将越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、番禺、南沙、增城等区个人销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。此外，本周还有天津、昆明、宜昌，青岛、三亚等执行“认房不认贷”、武汉宣布取消二环以内住房限购政策、西安取消二环以外区域限购政策等。仅9月以来，已有南京、合肥、济南等11城全面取消限购政策，广州、长沙、天津、西安、苏州优化限购政策，二线城市放松或者取消限购政策已经是大势所趋。
投资策略：
我们认为中央对楼市的定调已经发生重大变化，核心城市限购政策正迎来普遍放松。自八月底三部门联合推动落实购买首套房贷款“认房不认贷”政策措施之后，已经诸多核心城市陆续取消限制性购房政策。我们认为重点布局一二线城市的优质房企将受益于一二线需求端政策的落地和城中村改造的加速推进。高能级城市布局较多的保利发展、龙湖集团、越秀地产、万科等优质房企有望受益于核心一二线城市的政策改善，在需求回暖之际抢占先机。
风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。