房地产行业点评报告：广州限购放松点评：政策方向明确，其余一线城市跟进可期

（以下内容从东吴证券《房地产行业点评报告：广州限购放松点评：政策方向明确，其余一线城市跟进可期》研报附件原文摘录）
投资要点
事件：9月20日，广州市人民政府办公厅发布《广州市人民政府办公厅关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》：一、优化住房限购和增值税免税年限。将本市住房限购政策调整为，在越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等区购买住房的，本市户籍居民家庭限购2套住房；非本市户籍居民家庭能提供购房之日前2年在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险证明的，限购1套住房。将越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、番禺、南沙、增城等区个人销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。二、加大保障性住房建设和供给。广州成为全国一线城市中首个部分放开限购的城市。
8月末以来广州多次率先放松楼市调控政策，首付比例和房贷利率均已下调，其他一线城市有望跟进。8月30日，广州在一线城市中率先官宣“认房不认贷”：居民家庭在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。9月9日，根据广州日报报道，广州降低房贷利率和二套房首付比例：首套住房商业性个人住房贷款最低首付比例为不低于30%，利率下限由原来的LPR+0BP调整为LPR-10BP；二套住房商业性个人住房贷款最低首付比例由原来的50%/70%（普宅/非普）调整为不低于40%，利率下限由原来的LPR+60BP调整为LPR+30BP，新政从9月8日起执行。9月20日广州再次率先部分放开限购，我们认为其余一线城市也有望跟进相关政策。
政策发力形成组合拳，对需求端刺激效果可期。我们认为降低首付比例、房贷利率以及实施“认房不认贷”，提升的是居民的购房能力；本次部分放开限购，增加的是居民的购房资格。两类政策形成组合拳有望达到“1+1>2”的效果，有效刺激刚需和改善型购房需求；叠加“金九银十”的季节性因素，预计广州短期内销售将迎来明显修复，但复苏的持续性仍受到宏观经济复苏的影响，因此需要进一步跟踪观察。
全国政策方向明确，预计供需两端政策放松仍将继续加码，直至基本面明显复苏。8月31日央行发布关于《调整优化差别化住房信贷政策的通知》、《降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》后，包括南京、青岛、济南、郑州、沈阳、福州在内的多个二线城市宣布取消限购，多城下调首付比例和房贷利率以及取消限售，政策方向明确，调控态度积极。除了需求端政策外，我们期待更多针对房企融资端的信贷支持政策，供、需两端同时发力方能帮助市场更快恢复良性发展。
投资建议：此次广州部分放松限购政策，政策力度和政策出台时间均略超市场预期，市场将对其余一线城市跟进以及后续其他政策充满期待，板块估值有望持续修复。我们认为土储聚焦核心城市、投拓积极、销售逆势增长的公司有望获得更大的上涨空间。我们推荐：招商蛇口、越秀地产、华发股份、滨江集团。此外，建议关注城中村改造的相关标的，推荐：珠江股份、城建发展。
风险提示：房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延,流动性恶化超预期。