房地产周报：二线城市新房销售现回暖迹象，郑州合肥全面取消限购限售

（以下内容从东兴证券《房地产周报：二线城市新房销售现回暖迹象，郑州合肥全面取消限购限售》研报附件原文摘录）
市场行情：
本周（9.11-9.15）A股地产指数（申万房地产）涨幅-1.64%（上周-1.10%），A股大盘（中证A股）涨幅-0.64%（上周-0.75%）；H股（9.11-9.15）地产指数（克而瑞内房股领先指数）涨幅-4.20%（上周5.25%），H股物业指数（恒生物业服务及管理指数）涨幅-4.44%（上周4.47%），H股大盘（恒生指数）涨幅-4.44%（上周-0.98%）。本周A股地产板块表现弱于大盘、H股地产板块表现弱于大盘、H股物业板块表现弱于大盘。
行业基本面：
二线城市新房销售明显回暖，一线城市二手房成交有所回稳。从数据来看，27城商品房累计销售面积（1.1~9.14）同比增长1.0%，本月至今（9.1~9.14）同比下滑7.9%，上月整月同比下滑11.3%；其中一线城市(4城)本月至今（9.1~9.14）同比下滑40.3%、上月整月同比下滑32.1%；二线城市(10城)本月至今（9.1~9.14）同比增长30.9%、上月整月同比增长3.4%。12城二手房成交面积（1.1~9.16）同比增长23.3%，本月至今（9.1~9.16）同比增长2.2%，上月整月同比下滑2.3%；其中，一线城市(2城)本月至今（9.1~9.16）同比增长10.8%，上月整月同比下滑13.4%；二线城市(6城)本月至今（9.1~9.16）同比下滑7.6%，上月整月同比下滑3.9%。
土地市场持续弱势。从数据来看，100大中城市本年累计（2022.12.26~2023.9.10）成交土地建面同比下滑22.2%，上周累计同比下滑21.9%；本周100大中城市（9.4~9.10）土地成交溢价率4.0%，上周3.5%；100大中城市本年累计（2022.12.26~2023.9.10）土地成交总价同比下滑24.7%，上周累计同比下滑25.5%。
内债融资明显走弱。从数据来看，境内地产债发行规模（1.1~9.17）累计同比下滑9.1%，9月（9.1~9.17）同比下滑66.3%。二线城市楼市政策持续宽松，郑州、合肥全面取消限购限售。9月12日，郑州宣布全面取消楼市限购、限售政策，首套房最低首付款比例调整为不低于20%，二套房调整为不低于30%。9月15日，合肥市全面取消限购限售，在该市市区购买住房（含二手住房）的普通购房人，不再审核购房资格；销售登记起始时间在通知发布后（含当日）的房源，取得不动产权证后可上市交易。此外，苏州120平方米及以上商品住房不再限购；南宁，武汉首套房首付比例最低已降至二成，二套房首付比例降至三成；桂林实施“认房不认贷”政策。
投资策略：
我们认为中央对楼市的定调已经发生重大变化，核心城市限购政策正迎来普遍放松，随着政策预期的改善和政策效果的逐步显现，楼市在金九银十的旺季有望迎来筑底回暖。自八月底三部门联合推动落实购买首套房贷款“认房不认贷”政策措施之后，已经诸多核心城市陆续取消限制性购房政策。我们认为重点布局一二线城市的优质房企将受益于一二线需求端政策的落地和城中村改造的加速推进。高能级城市布局较多的保利发展、龙湖集团、越秀地产、万科等优质房企有望受益于核心一二线城市的政策改善，在需求回暖之际抢占先机。
风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。