宏观周报：历史、现在和未来，地产稳定复苏有望

（以下内容从东海证券《宏观周报：历史、现在和未来，地产稳定复苏有望》研报附件原文摘录）
核心观点：近期有关部门密集出台房地产“认房不认贷”、降首付比例、降存量房贷利率等力度较大的促进政策，来稳定房地产市场。从市场反响来看，楼市活跃度整体上升，项目到访量和认购量增长明显，但30城商品房成交数据尚无明显起色，可能与统计数据的时滞有关。从历史经验看，2008、2014年两轮放松之后房地产均迎来全面复苏，且同时伴随降息周期。从日本历史看，1990年泡沫破裂后土地价格长期处于低位，但房价已恢复上涨，住房需求还在，商品房销售在泡沫破裂后仍有上升，直到2008年才开始快速下降。中长期看，我国经济增速和人均可支配收入增速相对较高、城镇化仍处加速阶段，房地产需求可能已有所下降，但基本规模估计还在，预计在政策推动下房地产销售会有所改善。但考虑到当前行业景气度仍然偏低，复苏尚需时日，后续市场的持续回暖可能还需政策继续推进。
新政出台后楼市活跃度整体上升。近期房地产放松政策密集出台，部分热点地区的部分楼盘到访量和认购量明显增加，预计9月当月住宅成交或将环比改善。同时，房地产的较强复苏也可能还需要政策的全面落实，如降最低首付，地方层面基本还未出台具体政策。
历史经验：政策放松推动房地产全面复苏。1）2009年政策大宽松推动房地产销量和价格大涨。2008年，房贷利率下限扩大至贷款基准利率的七折，贷款首付比例最低20%。同时，2008年9月-12月，央行共降息5次，累计降息216个基点。2009年，全国房地产量价双升，且涨幅显著。全国商品房销售面积增速从2008年的-18.8%大幅升至2009年的45.4%；2009年全国商品房销售均价上涨23.8%。2）2014年地产政策放松推动房地产全面复苏。2014年开始，众多城市取消限购政策，二套房认定标准从“认房又认贷”放松为“认贷不认房”，房贷利率下限为基准利率七折，首套房首付比例降至25%。央行重启降息周期，2014年11月-2015年10月，央行共降息6次，累计降息125个基点。2015年棚改货币化安置政策对房地产销售也有较为明显的促进作用。2016年全国房地产迎来全面复苏，商品房销售均价平均涨幅为13.7%，销售面积增速2016年4月最高升至38.8%。
政策落地空间还很大。从当前各地政策落实的速度来看，个别商品房库存水平较高的城市执行速度快，一线城市响应速度也较快，一线城市带动众多二三线城市相继跟进。房贷利率方面，9月7日，中、农、工、建四大国有银行发布公告称，9月25日起主动批量下调存量房贷利率。同日，南京宣布玄武区等四个核心区范围内购买商品房不再需要购房证明，成为本轮首个放开限购的核心城市，未来可能有更多城市放松限购、限售等措施。目前，央行已经出台降低最低首付政策，地方尚未公布具体政策；放松限购的地方在继续增加；住建部部长提出的降税费政策有空间；货币政策还有降息空间，政策上可能还会继续推进。
我国房地产需求可能已有所下降但基本规模应当还在，在政策推动下，企稳回暖的可能性较大。从日本经验看，1990年泡沫破裂后，商品住宅销售恢复较快并创下新高，直到2008年才开始大幅下降；土地价格可能受工商业用地减少影响长期处于低位，但住房价格也已修复。从经济增长看，我国GDP增速较高，2018年-2023年6月中国GDP当季同比均值为5.4%。从城镇化率看，我国城镇化进程处于加速阶段下半场，未来仍具增长空间。从居民收入看，我国人均可支配收入增速较高，居民购房潜力仍在。整体上，我国房地产需求端仍有经济基本面支撑，政策松绑有助于购房需求的不断释放，带动房地产企稳回暖。
下周关注：中国8月经济数据和金融数据；美国8月通胀数据；欧央行公布9月利率决议。
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