房地产一揽子政策：评估、复盘与展望

（以下内容从华西证券《房地产一揽子政策：评估、复盘与展望》研报附件原文摘录）
认房不认贷、存量房贷调整效果评估
认房不认贷以及降低首付比例或将带动商品房销售面积新增约 2700 万平方米， 占 2022 年全年销量约 2%，占 2023 年 1-7 月销量的约 4%。
1）针对认房不认贷以及降低首付比例政策效果的估算，我们分成了两部分： 对于二线城市，主要参照去年杭州、天津放开认房不认 贷后商品房销售面积增长的情况；对于一线城市，主要参照 2014 年 930 新政后北上广深商品房销售面积增长情况。
2） 由于当前我国房地产市场供求关系发生了较大的变化，并且缺少类似 2015 年棚改货币化安置政策， 所以我们假定对房地产销售的带动比例为此前的 50%左右。
存量房贷下调或将使银行让利居民 580-1158 亿元，对应息差下降约 2-5bp，提升社零增速约 0.15-0.32 个百分点。
对于存量房贷调整我们设置了四种情形， 结合实际情况，我们判断30%-60%左右的存量房贷符合下调标准，调降幅度在 50bp 左右可能性较大。
历史上房地产放松政策及市场表现复盘
1） 我们细致复盘了历史上 3 轮较为明显的房地产政策周期， 认为本轮房地产放松政策力度整体较为可观，能在一定程度上起到稳定 房地产的作用。
2） 从股票市场表现来看，每轮房地产放松周期开始时，金融、稳定风格相对占优，持续时间与政策力度密切相关，而成长、消费风 格取得超额收益相对滞后。
3） 从债券市场来看， 10Y 国债收益率与房地产开发投资同步性较强，而商品房销售领先投资约 3-6 个月左右，也即债券市场会等放松政策拉动经济效果真实显现才会有明显反应。
本轮放松政策将带动房地产市场企稳回升
1） 全年商品房销售面积或接近 13 亿平方米左右。 假设今年上半年商品房销售面积占比为 53%，全年销售面积约为 12.56 亿平方米，加上前面测算的政策放松带来的约 2700 万平方米增量，全年商品房销售面积接近 13 亿平方米左右。
2） 商品房销售的回升也会带动房地产投资企稳。 商品房销售同比领先房地产投资 3-6 个月左右， 结合建安投资以及土地购置费情况， 我们判断年底有望回升至-5%以内。
3） 对于资本市场，我们认为当前处于房地产放松政策的落地观察期，金融、稳定等风格相对占优； 10Y 国债收益率可能会随着房地产投资的企稳而小幅上行。
风险提示
宏观经济、产业政策出现超预期变化。