房地产行业研究：一线认房不认贷落地，三支箭打开优化空间

（以下内容从国金证券《房地产行业研究：一线认房不认贷落地，三支箭打开优化空间》研报附件原文摘录）
本周 A 股地产、 港股地产及物业板块均上涨。 本周（ 8.26-9.1） 申万 A 股房地产板块涨跌幅为+2.1%，在各板块中位列第 19； WIND 港股房地产板块涨跌幅为+0.9%，在各板块中位列第 17。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+0.9%，恒生中国企业指数涨跌幅为+2.5%，沪深 300 指数涨跌幅为+2.2%； 物业指数对恒生中国企业指数和沪深 300的相对收益分别为-1.7%和-1.3%。
本周宁波五批次、 苏州五批次收官， 土地市场延续低迷趋势。 本周（ 8.26-9.1） 全国 300 城宅地成交建面 583 万㎡，单周环比-20%，单周同比-51%，平均溢价率 2%。 2023 年初至今，全国 300 城累计宅地成交建面 23369 万㎡，累计同比-26%； 年初至今， 保利发展、 华润置地、 建发房产、 绿城中国、 中海地产的权益拿地金额位居行业前五。
本周新房销售连续第三周环比上升， 同比下降， 成交规模为 7 月以来最高。 本周（ 8.26-9.1） 35 个城市商品房成交合计 369 万平米，周环比+13%，周同比-22%。其中： 一线城市周环比-3%，周同比-33%；二线城市周环比+18%，周同比-16%；三四线城市周环比+21%，周同比-43%。
本周二手房成交同比上升，环比下降，成交规模维持低位。 本周（ 8.26-9.1） 15 个城市二手房成交合计 155 万平米，周环比-4%，周同比+6%。其中：一线城市周环比+7%，周同比-12%；二线城市周环比-10%，周同比+10%；三四线城市周环比+62%，周同比+34%。
一线城市认房不认贷全部落地，九月十月有望走出复苏行情。 在 8 月 25 日三部门联合发文提出银行业金融机构按照“认房不用认贷”执行住房信贷政策的一周内，广州于 8 月 30 日打响一线城市第一枪，随后深圳、上海、北京先后出台认房不认贷政策。目前四大一线城市已全部执行认房不认贷，且京沪政策落地的速度超过市场预期，一定程度上提振了市场信心。此外，近期全国多个省份或城市也同步执行认房不认贷，预计近期该政策将在全国各城市层面大范围出台。由于过往一线城市执行严格的认房又认贷，本次认房不认贷的出台使得购房门槛和购房成本明显下降，预计置换需求和改善性需求将被激发，一线城市的市场活跃度将提升，促进新房及二手房销售，“金九银十”有望走出一波复苏行情。
金融三支箭打开需求端政策优化空间。 8 月 31 日，央行、金管总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，本次政策的 3 大核心：①不再区分限购和不限购城市，统一全国首套和二套的商贷最低首付比例下限分别为 20%和 30%。②将二套利率下限由 5 年期以上 LPR+60bp 调整为+20bp。③9 月 25 日起存量首套商贷的借款人可向金融机构申请发放新贷款置换存量贷款。随着房地产市场深度调整，近两年全国多数城市的首二套首付比例已降至 20%和 30%，而仍执行限购的一线及强二线的首二套首付比例下限分别为 30%和 40%，本次政策打开了至少 1 成的下行空间，其中一线城市二套首付比例下降空间高达 2-4 成。后续二线甚至部分一线或有望将首付比例调整至下限水平，以进一步释放需求，促进当地市场平稳发展。
投资建议
当前金融支持“三箭齐发”，四大一线城市“认房不认贷” 全部落地，超大特大城市城中村改造开展在即，高能级城市需求端优化空间较大。 推荐重点布局优质一二线城市、改善产品占比高的头部央国企和改善型房企， 如中国海外发展、 建发国际集团、招商蛇口、越秀地产、 绿城中国等。
风险提示
宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约