银行行业事项点评：存量按揭利率下调落地，影响几何？

（以下内容从信达证券《银行行业事项点评：存量按揭利率下调落地，影响几何？》研报附件原文摘录）
8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于调整优化差y]]别化住房信贷政策的通知》、《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，调整优化差别化住房信贷政策，降低存量首套住房商业性个人住房贷款利率，引导按揭贷款实际首付比例和利率下行。
存量按揭利率调整层面，自2023年9月25日起，首套按揭贷款借款人可向金融机构申请以新发放贷款置换存量首套按揭贷款，新发贷款利率在LPR的加点幅度不得低于原贷款的首套按揭贷款利率下限。此外，也可依照规定协商变更合同协定的利率水平。
1）新发放贷款利率在LPR上的加点幅度，不得低于原贷款发放时贷款城市首套按揭贷款利率下限，即若当年申请按揭时贷款利率为LPR+80BP，若当时所在城市利率下限为LPR+30BP，现在利率下限为LPR-20BP，则最多下调至50BP至LPR+30BP，而非依据现在的利率下限来调整。我们认为此举本质上为进一步满足居民刚性和改善性住房需求，也为接下来政策放松提供空间。此前银行由于房贷额度紧张、限购政策等多方面原因，上海等城市持续上调按揭贷款利率（例如2021年中），当时贷款的居民可以下调一部分至合理水平。目前，北京、上海、深圳等地公示了首套商业性个人住房贷款利率自律下限。
2）可以申请调整利率的存量房贷类型，除当前实际住房情况已经符合所在城市的首套房标准的居民外，还包括：a）对于一些城市现在已经实行了“认房不认贷”的，且家庭没有其他住房，但是当时由于“认房认贷”被实行二套房利率贷款的居民；b）购房时不是家庭唯一住房，但后期通过交易等方式出售了其他住房，本住房成为家庭唯一住房且地方政府执行“认房不认贷”政策。
调整优化差别化住房信贷层面，因城施策原则仍然遵循。1）在限购城市中，首套房和二套房按揭贷款最低首付款比例政策下限不低于20%和30%；2）首房套按揭贷款利率政策下限按现行规定执行，二套房按揭贷款利率政策下限调整为不低于相应期限LPR加20个基点。
各家银行积极响应，尽快开展利率调整工作。政策发布后，多家银行跟进发布公告，将有序推进存量个人住房贷款的利率调整政策，通过线上线下等多种渠道进行调整和服务，以发挥金融在支持经济、改善民生等方面的作用。我们认为：
1）提前还贷现象有望得到缓解。7月14日国新办发布会表示，由于理财产品收益率、房贷利率价格关系的变化，居民存款使用率降低，投资减少，提前还贷大幅增加。存量房贷利率的下调有助于平衡新发放贷款及存量按揭贷款利率的关系，从而减少居民提前还款的意愿。
2）有利于刺激消费及按揭需求。我国个人住房贷款余额增速近年来呈下行趋势，2023年6月末，按揭贷款规模为38.6万亿元，增速同比-0.7%，存量按揭利率的调降可以直接节约居民每月利息支出、减少负债压力，一方面，房贷压力的减小可释放收入，从而刺激消费，另一方面，能够在一定程度上增加市场信心，提振居民中长期按揭贷款需求。
3）存量按揭利率的下调令银行净息差承压，但存款利率下调将缓解息差压力。9月1日起，多家国股行下调存款挂牌利率，以中长期限定期存款为主。以大行为例，本次1Y、2Y、3Y、5Y定期存款较6月分别下调10BP、20BP、25BP、25BP，调降幅度普遍更大。存款自律定价机制要求，存款利率参考1Y-LPR和10Y国债到期收益率，8月1Y-LPR下调10BP，且当前10Y国债利率位于2.58%左右，此次调降符合预期。存款利率下调空间打开，利好银行支持实体融资、促进经济持续恢复向好。
投资建议：1）关注国企改革背景下，基本功扎实+低估值的全国性银行：邮储银行、农业银行、中信银行。2）长期高业绩景气/区域新亮点/小微复苏优质区域行，宁波银行、齐鲁银行、常熟银行、瑞丰银行。3）风险缓释可期带来估值修复、活跃资本市场下具备财富管理优势的招商银行等。
风险因素：宏观经济增速超预期下行；政策落地不及预期等。