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房地产行业点评报告:政策兑现的一小步,信心重塑的一大步

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(以下内容从东吴证券《房地产行业点评报告:政策兑现的一小步,信心重塑的一大步》研报附件原文摘录)
事件:8月30日,广州市人民政府办公厅和深圳市住房和建设局、中国人民银行深圳市分行、国家金融监督管理总局深圳监管局分别发布两市《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》。通知要求,居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时,家庭成员在我市名下无成套住房的,不论是否已利用贷款购买过住房,银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。即广州、深圳两市正式开始执行“认房不认贷”。
政策预期进入兑现期,北京上海跟进可期。广州和深圳“认房不认贷”终于在市场的翘首以盼中落地。8月25日三部门联合推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”纳入“一城一策”工具箱,广州、深圳积极落实成为首批跟进城市,可以预见的是北京和上海也将在不久之后有所跟进。从落地城市的顺序上,也基本符合我们之前“与市场情况逆序”的判断。
“认房不认贷”并非政策终点,信心的重塑仍需更多组合拳。近期市场对于地产政策的关注度大部分都集中在“认房不认贷”上,“认房不认贷”后将明显提升市场活跃度,也能够在一定程度上带动部分刚需和改善性需求入市。在第一步放开“认房不认贷”后,我们也期待未来还能迎来更多有效改善市场情绪的政策组合拳,包括但不限于:普通住房认定标准的上修、首套房房贷利率的下调、二套房首付比例的下调,甚至是有限的放松限购。此外还需要配合针对房企融资端的信贷支持政策,供、需两端的同时发力方能帮助市场更快恢复良性发展。
短期销售将有所恢复,投资及新开工端仍需耐心等待。我们预计放开“认房不认贷”将释放部分被限制的刚需和改善性需求在近期入市,叠加季节性因素,预计今年9、10月的销售将迎来一定程度的修复,但销售的持续性仍需观察后续政策跟进的力度。根据过往周期的经验,销售的恢复传导至投资和新开工端一般仍需至少2个季度的时间,此次投资和新开工的恢复预计将滞后更多时间。
投资建议:此次广深放开“认房不认贷”将构成板块的重要催化,政策的首次兑现将显著提振市场信心,市场将对北京、上海跟进及后续其他政策充满期待,板块也将在这种期待中获得估值的持续修复。在本轮调整中城市布局更优、投资更为积极、销售逆势增长的公司有望获得更大的上涨空间。我们推荐:招商蛇口、越秀地产、华发股份、滨江集团。此外,建议关注城中村改造的相关标的,推荐:城建发展、珠江股份。
风险提示:房地产调控政策放宽不及预期;行业下行持续,销售不及预期;行业信用风险持续蔓延,流动性恶化超预期。





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