房地产行业研究：认房不认贷政策落地，百城房贷利率持平

（以下内容从国金证券《房地产行业研究：认房不认贷政策落地，百城房贷利率持平》研报附件原文摘录）
行业点评
本周A股地产下跌，港股地产及物业板块均上涨。本周（8.19-8.25）申万A股房地产板块涨跌幅为-3.4%，在各板块中位列第18；WIND港股房地产板块涨跌幅为+0.1%，在各板块中位列第11。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+6.2%，恒生中国企业指数涨跌幅为+0.5%，沪深300指数涨跌幅为-2%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+5.8%和+8.2%。
本周杭州九批次、南京五批次收官，延续分化趋势，土地市场整体持续低迷。本周（8.19-8.25）全国300城宅地成交建面643万㎡，单周环比+11%，单周同比-14%，平均溢价率1%。2023年初至今，全国300城累计宅地成交建面22701万㎡，累计同比-25%；年初至今，保利发展、华润置地、建发房产、绿城中国、中海地产的权益拿地金额位居行业前五。
本周新房销售同比跌幅收窄，环比上升，成交规模维持低位。本周（8.19-8.25）35个城市商品房成交合计313万平米，周环比+6%，周同比-19%。其中：一线城市周环比+6%，周同比-26%；二线城市周环比+6%，周同比-9%；三四线城市周环比+14%，周同比-61%。
本周二手房成交同环比均略有下降，成交规模维持低位。本周（8.19-8.25）15个城市二手房成交合计159万平米，周环比-0.4%，周同比-1%。其中：一线城市周环比+1%，周同比-12%；二线城市周环比+7%，周同比+4%；三四线城市周环比-61%，周同比-25%。
中央层面首套“认房不认贷”政策落地，高能级城市有望快速跟进。8月25日，住建部、央行、金管总局联合印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，提出银行业金融机构按照“认房不用认贷”执行住房信贷政策，此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱。背景：本次政策是对此前7月政治局会议适时调整优化房地产政策因城施策用好政策工具箱、住建部“认房不用认贷”、8月18日央行调整优化房地产信贷政策的落地。效果：从各城市角度看，本次政策纳入因城施策的工具箱，打开了目前严格执行认房认贷的高能级城市的政策空间，近期政策有望加速落地；从购房者角度看，使得此前受限于政策的购房者能够享受首套房较低的首付比例及优惠利率，降低购房成本，利好改善型和置换需求的释放。
五年期以上LPR及百城房贷利率不降的影响较小。上周MLF下调15bp后，市场普遍预期五年期以上LPR有望下调15bp或更多，房贷利率将进一步下行，本周8月五年期以上LPR不变。8月贝壳百城首套房贷利率为3.9%，二套为4.81%，均与7月持平。我们认为：①虽然百城首二套房贷利率维持不变，但房贷利率总体呈下降趋势，且目前已处于2019年以来的底部位置。②本周就存量房贷利率下调，中信银行表示已做好预案，建设银行表示各家银行正在沟通；周五三部委联合推动“认房不认贷”出台。因此尽管五年期以上LPR及百城房贷利率不降，但近期存量房贷利率下降以及高能级城市包含“认房不认贷”在内的政策组合拳有望落地，有利于激发市场效应，释放改善型需求。
投资建议
在销售加速下滑的背景下，高能级城市带头企稳是关键。本周全国性“认房不认贷”政策已出台，预计高能级城市近期一系列宽松性政策将落地。推荐重点布局优质一二线城市、改善产品占比高的头部央国企和改善型房企，如中国海外发展、建发国际集团、招商蛇口、越秀地产、绿城中国等。
风险提示
宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约

相关附件