房地产行业周报：一线城市新房成交走弱，关注核心城市政策优化_股票频道

（以下内容从东兴证券《房地产行业周报：一线城市新房成交走弱，关注核心城市政策优化》研报附件原文摘录）
投资摘要：
市场行情：
本周（8.7-8.11）A股地产指数（申万房地产）涨幅-4.59%（上周3.20%），A股大盘（中证A股）涨幅-3.41%（上周0.88%）；H股（8.7-8.11）地产指数（克而瑞内房股领先指数）涨幅-8.60%（上周-2.65%），H股物业指数（恒生物业服务及管理指数）涨幅-8.22%（上周-1.09%），H股大盘（恒生指数）涨幅-2.38%（上周-1.89%）。本周A股地产板块表现弱于大盘、H股地产板块表现弱于大盘、H股物业板块表现弱于大盘。
行业基本面：
一线城市新房成交跌幅扩大、二线城市新房及二手房降幅收窄。从数据来看，28城商品房累计销售面积（1.1~8.11）同比增长2.0%，本月至今（8.1~8.11）同比下滑16.9%，上月整月同比下滑23.4%；其中一线城市(4城)本月至今（8.1~8.11）同比下滑40.2%、上月整月同比下滑11.0%；二线城市(10城)本月至今（8.1~8.11）同比下滑2.4%、上月整月同比下滑27.1%。12城二手房成交面积（1.1~8.11）同比增长27.3%，本月至今（8.1~8.11）同比下滑2.3%，上月整月同比下滑10.0%；其中，二线城市(6城)本月至今（8.1~8.11）同比下滑2.8%，上月整月同比下滑14.1%。
土地市场持续弱势。从数据来看，100大中城市本年累计（2022.12.26~2023.8.6）成交土地建面同比下滑21.0%，上周累计同比下滑21.1%；本周100大中城市（7.31~8.6）土地成交溢价率4.3%，上周7.1%；100大中城市本年累计（2022.12.26~2023.8.6）土地成交总价同比下滑30.5%，上周累计同比下滑31.9%。
内债融资偏弱。从数据来看，境内地产债发行规模（1.1~8.13）累计同比下滑6.3%，8月（8.1~8.13）同比下滑4.7%。
河南省对符合条件的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限，湖南省开展保教楼专项行动。8月7日，河南省出台持续扩大消费若干政策措施，对符合条件的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。银行业金融机构应按照贷款合同中明确的利率重定价周期及调整方式，在利率重定价日及时调整存量房贷利率。8月9日，湖南省部署开展“夏秋攻坚”保交楼专项行动，明确到今年年底前，对全省保交楼专项借款项目、恒大项目实行集中攻坚，确保房屋交付率达到90%以上。此外，江西南昌、浙江金华、重庆和成都等地上周都出台了公积金支持政策。
投资策略：
我们认为中央对楼市的定调已经发生重大变化，核心城市的政策出台力度与效果对市场整体预期的修复至关重要。目前仍有诸多一二线城市首套房首付比例在30%甚至更高，部分城市首套房贷利率仍高于5年期以上LPR。众多核心一二线城市仍执行二套房“认房又认贷”政策。随着中央政治局对地产行业定调的转变以及住建部明确了政策支持方向，包括一线城市在内的各核心城市，都在积极落实中央和住建部的相关政策精神，后续核心一二线城市的楼市支持政策有望陆续落地。
我们认为重点布局一二线城市的优质房企将受益于一二线需求端政策的落地和城中村改造的加速推进。高能级城市布局较多的保利发展、龙湖集团、越秀地产、万科等优质房企有望受益于核心一二线城市的政策改善，在需求回暖之际抢占先机。
风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。