房地产7月政治局会议点评：政策放松力度升，城更推动焕新生_股票频道

（以下内容从浙商证券《房地产7月政治局会议点评：政策放松力度升，城更推动焕新生》研报附件原文摘录）
事件
7月24日中共中央政治局召开会议分析研究当前经济形势和经济工作。其中，地产相关表述为：
“要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。要有效防范化解地方债务风险，制定实施一揽子化债方案。要加强金融监管，稳步推动高风险中小金融机构改革化险。”
投资要点
本次会议对地产表述进一步宽松。相较2023年4月底政治局会议对地产表述，本次会议表述主要有以下几点不同：
1）本次会议未提“房住不炒”；
我们认为：房住不炒在本次会议上虽然未明确提及，但无论房地产政策松紧，它依然是政策调控的核心思想。结合统计局1-6月房地产销售和投资数据表现以及30大中城市周度成交面积同比走势来看，我们认为本次会议未提及的核心原因是把现阶段进一步放松政策以企稳房地产市场放在了更重要的位置上。
2）新增表述“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱”；
我们认为：政策明确指出房地产现阶段有供求的重大变化，并且指出要优化房地产政策，我们认为这为Q3进一步放松各地房地产调控政策给出了明确的指示，地方在放松的力度和速度上可能会加速。我们认为，目前主要政策放松空间较大的城市为一二线，进一步放松的方向在于限购的取消、认房认贷的条件放松、房贷利率的下降、公积金政策放松等。
3）新增表述“要加大保障性住房建设和供给”；
我们认为：在销售走弱、库存增加的背景下，国有平台收购商品房转化成为人才房、分配房、保障性住房等，可以有效调节供需。例如2000年海南、2015-2016年西安、福州、长沙等。目前回购商品房政策暂未出台，但根据历史周期底部政策规律来看，相关政策可期待。
4）“积极推动城中村改造和“平急两用”，“积极稳步推进”变为“积极推动”；新增表述“盘活改造各类闲置房产”；
我们认为：我们在7月21日发布《Q3政策再放松，板块投资机会仍在》，提示7月19日住建部联合7部委发布老旧小区推进的政策。7月21日国务院审议通过在超大特大城市积极稳步推进城中村改造。老旧小区和城中村改造均属于广义城市更新范畴。我们认为两个政策都很重要，一方面多部委联合出台的政策数量不多，但出台后通常执行力会较强；另一方面政策发布涉及的机构层级较高，后续参与政策执行的城市面会较广，可执行的体量潜力较大。从措辞上来看，我们认为“积极推动”比“积极稳步推动”力度更强。“盘活改造各类闲置房产”，我们认为后续在推动城市更新上大概率会配有拆建。
5）地方债务从“加强管理”变为“有效防范化解”，并新增表述“制定实施一揽子化债方案”。新增表述“要加强金融监管，稳步推动高风险中小金融机构改革化险。”
我们认为：地产基本面未企稳会持续影响地方债的风险催化，出现债务风险会反向作用房地产进而加速负反馈。我们认为，目前房地产基本面企稳和防范债务风险催化需要两手抓，同时加大政策力度，尽可能避免负反馈的发生。本次会议明确提出“要制定实施一揽子化债方案”，我们认为该表述预示了政策在化解债务风险上会加强力度。
板块投资机会：信心和情绪修复走在前，修复逻辑走在后。
我们认为，本次政治局会议在措辞上较四月有明显不同，虽然政策的推进需要后续细节的落定和地方执行的配合，但自上而下放松力度加大的信号已经十分明确。我们认为地产板块有望在Q2超跌的情形下有所反弹。目前，申万房地产指数位仍然位于本轮周期（2015至今）底部，向下空间有限，我们认为目前对二级市场地产板块投资不必再悲观。
长期来看，我们认为由于行业发展进入到成熟阶段，房地产行业总量虽整体涨幅有瓶颈，但板块结构性投资机会仍在：未来房地产板块投资机会更多在于聚焦一二线城市的本地开发商。我们建议Q3关注抗风险能力强，在一线城市有土储优势的标的（能够受益于城市更新政策）：城建发展、越秀地产、天健集团；永续现金流标的继续看好：中国国贸。
风险提示：政策效果边际递减；新增房企债务违约。