房地产周报：新房成交继续下行，超大特大城市推进城中村改造_股票频道

（以下内容从东兴证券《房地产周报：新房成交继续下行，超大特大城市推进城中村改造》研报附件原文摘录）
投资摘要：
市场行情：
本周（7.17-7.21）A股地产指数（申万房地产）涨幅3.56%（上周-1.75%），A股大盘（中证A股）涨幅-2.00%（上周1.21%）；H股（7.17-7.21）地产指数（克而瑞内房股领先指数）涨幅-1.94%（上周0.49%），H股物业指数（恒生物业服务及管理指数）涨幅-1.53%（上周-1.61%），H股大盘（恒生指数）涨幅-1.74%（上周5.71%）。本周A股地产板块表现强于大盘、H股地产板块表现弱于大盘、H股物业板块表现强于大盘。
行业基本面：
新房成交继续下行、二手房成交偏弱。从数据来看，28城商品房累计销售面积（1.1~7.22）同比增长3.6%，本月至今（7.1~7.22）同比下滑27.8%，上月整月同比下滑24.9%；其中一线城市(4城)本月至今（7.1~7.22）同比下滑19.6%、二线(10城)城市本月至今（7.1~7.22）同比下滑29.5%。12城二手房成交面积（1.1~7.21）同比增长31.5%，本月至今（7.1~7.21）同比下滑7.7%，上月整月同比增长4.0%；其中，一线城市(4城)本月至今（7.1~7.21）同比下滑12.1%，上月整月同比增长18.9%；二线城市(6城)本月至今（7.1~7.21）同比下滑14.4%，上月整月同比下滑5.5%。
土地市场继续下行。从数据来看，100大中城市本年累计（2022.12.26~2023.7.16）成交土地建面同比下滑18.1%，上周累计同比下滑16.5%；本周100大中城市（7.10~7.16）土地成交溢价率7.9%，上周5.0%；100大中城市本年累计（2022.12.26~2023.7.16）土地成交总价同比下滑30.8%，上周累计同比下滑27.9%。
内债融资有所修复。从数据来看，境内地产债发行规模（1.1~7.23）累计同比下滑6.2%，7月（7.1~7.23）同比下滑2.0%。
国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。会议指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。要坚持稳中求进、积极稳妥，优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造，成熟一个推进一个，实施一项做成一项，真正把好事办好、实事办实。要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。
投资策略：
我们认为各城市发展阶段不一，发展规划定位不一，对于城中村改造的需求也有一定的区别。各地对于城市更新的顶层设计和实施细则都有一地的区别。土地政策、审批流程、主管机构、实施方式都不一样，地方政府与地方百姓的诉求也有较大区别，因此各地城中村改造的模式存在一定区别。而对于房企而言，不同的城市可以参与的空间和力度都有较大的区别。部分改造与全面重建是房企参与的主要领域，而综合整治类更新项目对于房企而言还需继续探索。
我们认为具备资源优势和深耕地方的国企将优先受益于城中村改造的加速推进。在城中村改造需求较大、模式较为明确的湾区具有优势的央国企，如越秀地产、保利发展等有望受益。
具有较强的综合开发能力，有能力为城中村改造提供规划咨询、资金拉动、设计改造、长效运营等“全链条”服务的综合房企，如万科、龙湖集团等房企也有望从中受益。
风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。