宏观周报：地产政策历史回顾-重返2015？_股票频道

（以下内容从东吴证券《宏观周报：地产政策历史回顾-重返2015？》研报附件原文摘录）
6月LPR对称调降10bp后，稳地产还有什么后手？节前市场对于政策力度的预期再迎调整，在地产投资与销售遇冷、房企债务风险压力不减的背景下，政府对于地产是否还会维持“稳而不强”的定力，还是重返2015年的全面宽松？我们梳理了2014年以来地产宽松周期中的政策，以作为本次政策调整路径的借鉴。
2014-2015年：经济放缓下的“三轮”大放松。2014年GDP同比增速下滑至7.43%，1998年以来首次低于政府目标，总理在政府工作报告中称“国内经济下行压力持续加大，多重困难和挑战相互交织”，同年房地产开发投资增速下滑，商品房销售面积累计同比全年录得负值，地产拖累经济的压力逐步加大。
第一轮：从地方到全国的放松限购。地产销售累计同比在2014年三季度下探至-8%以下，部分二线城市率先展开自救，呼和浩特、苏州、济南、沈阳等二线重点城市纷纷宣布解除“限购令”。同年9月30日，央行发布新政“认房不认贷”标志全国性的限购松绑，释放居民加杠杆的空间，地产销售在低点企稳。
货币宽松紧随其后。继9月30日央行新政宣布房贷“最低七折利率”后，10月公积金贷款利率时隔两年调降；11月央行重启降息、降准，进一步降低居民房贷成本。宽松落地后，购买力较强的一线城市的房价环比率先转涨。
第二轮：投资未见好转，宽松加码。2015年一季度GDP同比继续放缓，房地产投资累计同比下滑至8.5%。销售虽已回升但地产投资拖累担忧不减，政府开启第二轮宽松：3月30日三部委联合宣布新政：降低商贷二套房首付比例至40%。同时货币宽松加码，在2014年11月首次宽松操作后的一年内，中长期贷款基准利率调降6次，大型机构准备金率调降4次，力度空前。
第三轮：去库存压力下，棚改货币化落地。2015年6月30日国务院发文推动棚改货币化安置，货币化安置不仅激活了商品房销售，还带动了去库存与政府土地出让，成为届时托举经济的重要手段，8月住建部进一步确定各地区按照原则上不低于50%的比例确定棚改货币化安置目标，拉开未来数年新一轮房市“涨潮”序幕。
回顾来看，历史空前的放松力度带来了销售与投资上行的持续高景气，但也衍生了房价上涨过高、隐性债务等问题，2016年底政府开始逐步收紧房企融资标准，宣告了这一地产宽松周期的结束。
2020年：疫情冲击下的短暂放松。对应对疫情的超预期冲击，3月政治局会议提出“加大宏观政策力度”，随后发改委4月发文推动中小城市取消落户限制；5月国务院进一步表态“放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制”。货币政策方面央行在2月与4月将5年期LPR分别调降5bp与10bp，并分多次定向降准。
随着二季度经济的企稳回升，地产拖累的压力消退，防风险重回政策的重心，2020年8月央行等监管部门规定房企融资“三道红线”，地产政策再度收紧。总体来看，2020年上半年的地产宽松仍是在“六稳”与“房住不炒”的基调下进行的“暂时、对冲性”宽松。
2022年：三重压力下的政策松绑。需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力使2022年基本面下行风险较大，叠加部分房企断供问题扰动地产信心，地产投资与销售端连月负增。
第一波承压期在4月，疫情影响反复延宕，二季度经济探底，央行在4月降准，并在5月15日宣布下调首套房商贷利率下限，并随后单边下调5年期LPR利率15bp。
第二波承压期在8月，海外加息潮影响下出口萎缩，央行再度非对称调降5年期LPR利率15bp。2022年9月30日多部门公布“一揽子”地产宽松：包括首套房商贷利率下限、房市税收优惠、公积金贷款利率下调，年底“央行十六条”与房企融资“三只箭”相继出台。
一系列政策落地后，地产状况仍不乐观，投资与销售增速持续下行。2023年可能是这一宽松周期的延续，迄今的地产放松还是以地区性、特殊人群为主，限购限售松绑、住房补贴是主要手段。
往后看，地产政策短期放松“纠结”在两处：一是疫情放松以后房价的企稳可能限制全国性的地产政策松绑，其中一线城市新房价格环比与同比数据仍显示出韧性；二是救房企与防风险“两难容”，房企资金链形势严峻、信心不足是现今竣工-开工高度分化的主因，但债务问题与金融防风险基调下房企通过外部大量融资“回血”的可能性不高，行业出清的过程并未结束。
上周高频数据显示：端午假期旅游热度不减，人均消费超疫情三年同期；汽车零售销量在高基数压力下企稳，新能源车减税延期对短期销量影响不大；假期地产销售热度下降；节前生产节奏放缓；食品价格转弱，政策预期调整，工业品价格回落。
风险提示：东盟、俄罗斯及其他新兴经济体经济增长不及预期，对外需拉动不足。疫情二次冲击风险对出口造成拖累。欧美经济韧性超预期，对于中国出口的拖累不足。