房地产周报：新房销售继续分化，二手房销售持续回暖_股票频道

（以下内容从东兴证券《房地产周报：新房销售继续分化，二手房销售持续回暖》研报附件原文摘录）
市场行情：
本周（5.22-5.26）A股地产指数（申万房地产）涨幅-3.48%（上周-3.96%），A股大盘（中证A股）涨幅-1.51%（上周0.59%）；H股地产指数（克而瑞内房股领先指数）涨幅-6.37%（上周-7.83%），H股物业指数（恒生物业服务及管理指数）涨幅-3.87%（上周-4.59%），H股大盘（恒生指数）涨幅-3.62%（上周-0.90%）。本周A股地产板块表现弱于大盘、H股地产板块表现弱于大盘、H股物业板块表现弱于大盘。
行业基本面：
新房销售继续分化，二手房销售持续回暖。从数据来看，28城商品房累计销售面积（1.1~5.26）同比增长17.7%，本月至今（5.1~5.26）同比增长23.7%，上月整月同比增长31.5%；其中一线城市(4城)本月至今（5.1~5.26）同比增长75.1%、三线(14城)城市本月至今（5.1~5.26）同比增长-3.9%。12城二手房成交面积（1.1~5.28）同比增长44.8%，本月至今（5.1~5.28）同比增长46.8%，上月整月同比增长39.5%。
地市场成交成交弱势。从数据来看，100大中城市本年累计（2022.12.26~2023.5.21）成交土地建面同比下滑4.1%，上周累计同比下滑3.1%；本周100大中城市（5.15~5.21）土地成交溢价率4.0%，上周6.0%；100大中城市本年累计（2022.12.26~2023.5.21）土地成交总价同比下滑9.7%，上周累计同比下滑10.0%。
内债融资同比继续下滑。从数据来看，境内地产债发行规模（1.1~5.28）累计同比下滑3.2%，5月至今（5.1~5.28）同比下滑32.9%。
上海广州加大租房政策支持力度，南京天津加大公积金购房支持力度。5月22日，上海印发《上海市发展公共租赁住房的实施意见》提出，政府投资建设的公共租赁住房，纳入住房公积金贷款支持保障性住房建设试点范围；广州将租房提取公积金限额提高至每人每月1400元。5月25日，天津出台公积金贷款新政，有一次贷款记录但名下无房，可以再贷款并按首套算；南京调整部分住房公积金政策：多子女无房家庭，每月提取公积金支付房租限额提高20%；首次公积金贷款购买首套房最高可贷额度为60万元/人、夫妻双方为120万元/户。
投资策略：
防范化解房企风险与支持改善性住房需求是近一段时间以来房地产供需两端支持政策的主要方向。我们认为，当前供需两端政策都在确保房地产市场回归平稳发展，政策正在形成合力，销售市场正走向触底回升，但销售的分化程度也在进一步提升，销售与拿地都在向高能级城市集中。我们推荐重点布局高能级城市，具有信用优势的优质央企、国企以及有望受益于融资端的支持，有效改善资产负债状况的优质民企。优质头部房企将受益于融资政策的支持进一步优化资产结构，有望抓住行业出清与竞争格局改善的机会在需求回暖之时抢占先机，高能级城市布局较多的保利发展、越秀地产、金地集团、龙湖集团等龙头房企将有望受益。
风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。