2023年4月房企销售融资数据点评：百强销售单月环比回落，债券发行增速降低_股票频道

（以下内容从信达证券《2023年4月房企销售融资数据点评：百强销售单月环比回落，债券发行增速降低》研报附件原文摘录）
摘要:
百强销售：百强房企1-4月累计销售金额同比增长8.74%，单月环比回落。2023年1-4月百强房企累计销售金额为23056.30亿元，同比上升8.74%，累计同比增速自3月转正后继续走高。百强房企单月全口径销售金额为6421.10亿元，同比上升30.40%，同比增速连续第3个月保持正增。今年4月百强当月销售金额6421亿，为近6年来同期较低水平，不及2018年（7000亿）、2019年（8948亿）和2020年同期（9002亿）。4月销售转弱，我们认为主要原因可能在于：1）房企供应缩量，2）积压需求释放完毕之后，市场热度出现自然回落。
分梯队来看，销售额方面，TOP5、TOP6-10、TOP11-20的头部和中部梯队房企累计销售额同比依然正增，头部与中部梯队单月销售额同比增速较高。1-4月各梯队房企累计销售金额同比增速TOP5/TOP6-10/TOP11-20/TOP21-50/TOP51-100分别为9.46%/33.81%/24.95%/-2.20%/-9.78%。入榜门槛方面，1-4月TOP5/TOP10/TOP20/TOP50/TOP100累计全口径销售金额入榜门槛分别为1120/607/290/115/43亿元，同比增速55.58%/26.34%/3.94%/-10.33%/2.40%。TOP5和TOP10梯队全口径累计销售额入榜门槛相比2022年1-4月大幅提升，TOP50梯队全口径销售额入榜门槛依然低于去年同期。权益口径来看，TOP5/TOP10/TOP20/TOP50/TOP100入榜门槛分别为859/431/195/83/31亿元，同比增速分别为69.51%/36.27%/-0.91%/-4.29%/6.14%。集中度方面，TOP21-50、TOP51-100权益销售占比提升。TOP5/TOP6-10/TOP11-20/TOP21-50/TOP51-100房企占百强房企累计权益销售金额比例为29.96%/15.28%/17.49%/22.17%/15.10%，分别变动-0.32/-0.12/-0.26/+0.31/+0.39pct。操盘合作趋势延续。百强房企累计操盘金额/全口径累计金额为88.91%，下降0.26pct，操盘占比继续环比下降，但仍维持在较高水平。权益金额/全口径金额为70.89%，上升0.31pct。
4月多数房企单月销售额环比回落，近半数房企实现相对去年1-4月的同比增长。从4月环比指标来看，多数房企单月销售业绩环比下降。从1-4月累计同比指标来看，两年均上榜的百强房企中，有38家相比于去年1-4月增长，另有38家房企同比下降。前10房企中，仅有万科和碧桂园累计同比负增。国央企销售保持优势。Top40房企榜单中，国央企累计销售额同比增速均值为66.90%，民企均值为-3.78%。国企方面，20家国央企中有19家累计同比正增，保利置业、国贸地产、越秀地产、中国铁建、华发股份增速超过100%。民企方面，12家民企中，滨江集团、龙湖集团、卓越集团和美的置业，4家累计同比正增，其他民营房企相比去年同期下滑。
融资：4月房企发债总额同比增速跌幅扩大。4月房企境内外债券融资规模697.11亿元，环比下降21.80%，同比下降19.23%，同比跌幅有所扩大。其中，境内债发行497.30亿元，同比下降3.91%。境外债发行199.81亿元，同比下降42.17%。品种方面，证监会主管ABS、定向工具、超短融、交易商协会ABN发行规模环比上升；而企业债、中票、短融、私募债和一般公司债发行规模环比回落。
4月境内债平均期限延长，利率环比小幅下行。4月房企发行境内债加权平均期限5.87年，环比上升1.17年。境内债加权平均利率3.68%，环比下降10bp。从1月3.87%的高点回落后，目前仍保持在过去1年内较高水平。境外债方面，平均期限环比下降、利率上升。分上市情况来看，4月A股上市房企发行境内债214.80亿元，同比上升28.19%。非A股上市房企发行境内债282.50亿元，同比下降19.27%。发行主体方面，国有房企发债444.48亿元，同比下降11.7%，平均期限5.88年，环比上升1.1年，平均利率3.68%，环比下降5bp。民企发债规模22.81亿元，规模仍然低于2022年月度均值（23.72亿）。其中，滨江发行了1笔面额6亿的1年期短融，利率4.59%；新希望五新实业发行了2笔面额4.81亿的17.78年期交易商协会ABN，票面利率5.50%。
4月房企境内债违约事件数量回落。4月有2家房企评级被下调。无境外债违约事件。境内债方面，共有4笔境内债展期、1笔债券实质违约，实质违约事件数量有所回落。债务到期压力方面，2023年、2024年和2025年仍是偿债高峰期。考虑行权因素后，截至2023年4月30日，房企5-6月债务到期规模748.41亿元、702.18亿元。2023年下半年，7月、8月和9月偿债规模较高，单月偿还额均超过800亿元。
4月销售环比回落，二三季度供需有望重新平衡。3月以来部分城市热度有所降低，3月销售延续改善趋势，但4月销售环比回落，我们对全年销售仍持谨慎态度。后续房企供给端的压力或将逐步加大，因此在销售波动和供给压降背景之下，行业的供需关系有望在二季度或三季度重新达到新的平衡点。未来仍需关注核心城市需求韧性与供应恢复情况。
投资逻辑方面，我们建议继续关注当前布局能级更高、货值弹性更充裕、规模成长确定性更强的国央企，如华发股份、越秀地产、招商蛇口、保利发展及优质民企滨江集团。
风险因素：房地产政策放松不及预期。疫情反复导致销售表现不及预期。