房地产行业研究：开发贷余额增速提升，各城市土拍分化

（以下内容从国金证券《房地产行业研究：开发贷余额增速提升，各城市土拍分化》研报附件原文摘录）
行业点评
本周A股地产、港股地产、物业板块均有所下跌。本周（4.22-4.28）申万A股房地产板块涨跌幅为-2%，在各板块中位列第23；WIND港股房地产板块涨跌幅为-0.9%，在各板块中位列第11。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-1.6%，恒生中国企业指数涨跌幅为-0.9%，沪深300指数涨跌幅为-0.1%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-0.7%和-1.5%。
土拍热度回升后逐步企稳，城市间、地块间呈分化态势。本周（4.22-4.28）全国300城宅地成交建面719万㎡，单周环比+21%，单周同比-40%，平均溢价率7%。2023年初至今，全国300城累计宅地成交建面10668万㎡，累计同比-20%；年初至今，华润置地、建发房产、保利发展、万科、绿城中国的权益拿地金额位居行业前五。
本周新房销售同环比均有所上升，成都、上海市场热度较高。本周（4.22-4.28）35个城市商品房成交合计461万平米，周环比+9%，周同比+11%。其中：一线城市周环比+15%，周同比+75%；二线城市周环比+5%，周同比+3%；三四线城市周环比+33%，周同比-25%。
本周二手房成交同环比均有所上升，成都、北京持续领涨。本周（4.22-4.28）15个城市二手房成交合计259万平米，周环比+9%，周同比+30%。其中：一线城市周环比+8%，周同比+14%；二线城市周环比+9%，周同比+35%；三四线城市周环比+18%，周同比+23%。
一季度开发贷余额增速提升，个人住房贷余额增速回落。4月28日，央行发布2023年一季度金融机构贷款投向统计报告。报告显示截至2023年一季度末，房地产开发贷款余额13.3万亿元，同比增长5.9%，增速较4Q22高2.2个百分点，增速较1Q22高5.9个百分点；个人住房贷款余额38.94万亿元，同比增长0.3%，增速较4Q22低0.9个百分点，增速较1Q22低8.6个百分点。我们认为在“保交楼”及“三支箭”的政策支持下，房企信心及资金面有一定的恢复，开发贷重回增长轨道；当前房地产市场处于弱复苏阶段，主要城市首套房贷利率持续下行，居民仍有观望情绪以及选择提前还贷，个人住房贷余额增速较低。
本周杭州三批次、合肥二批次、济南一批次土拍收官，土地市场有分化。从成交情况来看，杭州12宗地块中8宗进入封顶摇号，民企拿地金额占比77%，滨江集团和碧桂园的拿地金额分别位列第一第二；广州成交的10宗地块中5宗进入触顶竞品质阶段；济南推出6宗地块，3宗终止出让，剩余3宗全部底价成交。从溢价率情况来看，杭州、合肥仍维持去年延续下来的高溢价，土地市场保持火热状态，而济南一年多来基本处于低溢价状态。从流拍率来看，合肥流拍1宗地块，主要由于该地块所属的蜀山区小庙板块处于外围，尚在发展阶段。目前市场成交依然分化，核心城市核心区域的销售去化更有保障，有能力在核心城市核心区域拿地的房企将更加受益。
投资建议
保交楼工作稳步推进，有望持续提振市场信心，销售延续复苏态势，能拿好地且快速去化的房企更加受益。地产板块，推荐有持续拿地能力、布局优质重点城市的头部央国企和改善型房企，如建发国际集团、中国海外发展等；物业板块受益于地产销售复苏和经济活动恢复，推荐滨江服务、建发物业等；二手房市场活跃度持续向好，推荐强房产中介平台贝壳。
风险提示
宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约

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