2023年一季报点评：营利双增销售登顶，拓展持续聚焦核心区域_股票频道

（以下内容从信达证券《2023年一季报点评：营利双增销售登顶，拓展持续聚焦核心区域》研报附件原文摘录）
保利发展(600048)
营利同比正增长，毛利率底部企稳。2023年一季度公司实现营业总收入399.89亿元，归属于上市公司股东的净利润27.21亿元，同比分别增长19.17%、7.52%。毛利率为21.93%，同比去年一季度下降6pct，与2022年全年基本持平，主要受到高价地持续结算影响，毛利率当前已处底部区间，后续有望企稳回升。归母净利率为6.8%，较去年同期下降0.7pct，净利率降幅比毛利率降幅较小主要由于：1）费用率控制得当：销售管理费用率1.70%，较去年同期下降0.63pct；2）少数股东损益占比下降：2023Q1公司少数股东损益占比下降3.1pct至31.4%。
销售规模同比增长明显，行业排名登顶。2023年一季度公司实现签约金额1141.30亿元，签约面积630.84万平方米，同比增加25.84%和13.90%，销售规模同比增速明显。根据克而瑞数据公司2023年以来公司位列行业全口径销售金额榜单第一名，并保持领先地位，行业龙头地位继续夯实。从结构来看，核心38城优势依旧明显占比达到83%，在市场热度较好的上海、南京销售规模超过百亿，2022年拓展排名前5的合肥销售规模也达到70亿元，供给优势逐步在市场回稳的过程中体现出来，后续市场优势有望持续保持。
聚焦核心城市核心区域，拓展力度有望逐步提升。公司一季度新增容积率面积92万平方米，拿地金额185亿元，同比分别下降52.7%和45.7，其中公司深耕的38个核心城市拓展金额占比98%,同比提升近8pct，楼面均价20213.64元/平，同比提升14.9%，主要由于公司持续聚焦一二线核心城市的核心区域，在北京朝阳区、广州海珠区、成都天府新区、南京秦淮区等均有斩获。公司在一季度拿地强度为16.21%，较去年同期下降21.39pct，主要由于2023年一季度各核心城市供地量较少，后续随着供地量提升，叠加市场有所改善，我们预计公司后续拿地力度有望提升，4月份公司发力上海首轮集中供地，单独报名7宗地块，联合报名4宗地块，最终以48.87亿元独立拿下宝山一宗地块，与上海建工合作以13.09亿元拿下闵行一宗地块。除通过合作参拍增大获取优质地块机遇外，公司也有望通过收并购等其他渠道进行资源获取，保持公司供给端优势。开竣工方面，一季度新开工面积198万平方米,较2022年一季度下降67.4%，竣工面积516万平方米，较去年同期上升9.55%。截至3月31日，公司共有在建拟建项目674个,较去年年末下降138个,在建面积11285万平，较去年末下降3454万平，待开发面积6398万平，较2022年末增加127万平。
融资：融资成本优势保持，定增有望增强资本实力。2023年一季度公司继续抢抓低成本资源，发行3笔65亿元债券，分别为2笔票面利率2.26%的25亿元短融，一笔票面利率3.20%的15亿元公司债,融资渠道畅通。公司125亿元定增计划也已获上交所受理，定增顺利完成后有望进一步增强资本实力。
盈利预测与投资评级：公司保持拿地节奏，未来有望受益于供给端分化实现销售持续增加，保持行业龙头领先地位。因此我们预计公司2023-2025年EPS为1.77/2.11/2.49元/股，4月24日股价对应2023-2025年PE估值分别为7.99/6.68/5.65倍，维持“买入”评级。
风险因素：房地产调控政策收紧或放松不及预期。地产行业销售下行幅度超预期，定增发行不及预期。公司房地产销售不及预期。