房地产行业行业专题报告：消费基础设施类公募REITs纳入试点范围点评-REITs扩容至消费类基础设施，商业地产“投融管退”渠道打通_股票频道

（以下内容从信达证券《房地产行业行业专题报告：消费基础设施类公募REITs纳入试点范围点评-REITs扩容至消费类基础设施，商业地产“投融管退”渠道打通》研报附件原文摘录）
政策：资产扩容，消费类基础设施纳入试点。为进一步健全REITs市场功能，推进REITs常态化发行，完善基础制度和监管安排，证监会3月24日发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》正式将试点资产类型拓宽至百货商场、购物中心等城乡商业网点项目，标志着商业地产发行REITs政策正式落地。除扩充资产类别外，新规还有三个重点值得关注：要求原始权益人为独立法人主体，与住宅开发业务隔离。我们认为房企通过业务、资产隔离仍然有望发行公募REITs，但回收资金无法回流母公司用作偿债和补充流动性资金。分类调整项目收益率和资产规模要求。申报规模将保租房项目的规模下调至首发8亿元，扩募16亿元，其他项目未变，体现了对于保租房发行REITs的鼓励与呵护。
REITs扩容至商业地产将对地产行业带来哪些改变？不动产投资层面：盘活优质商业资产，拓宽商业不动产投资工具。本次将百货商场、购物中心等消费类商业地产纳入C-REITs试点资产类型，有望盘活优质商业资产。行业层面：推动房地产业向新发展模式平稳过渡。1）短期提供去杠杆途径，缓解资金困境。2）长期向追求高质量管理能力模式过渡。企业层面：商业资产打通“投融管退”反哺上市公司。商业地产获准发行公募REITs后，实质上会打通一条除了拓展第三方项目之外的轻资产发展途径——打通“投融管退”渠道，即：1）通过REITs出表项目募集资金，获得业务拓展资金；2）通过旗下商管子公司运营底层资产获得管理费用，实现真正的轻资产运营；3）通过认购REITs获得稳定分派收益。
哪些房企有望率先受益？1）主体方面：已出险或资金状况较为困难的房企事实上较难顺利发行公募REITs，资金情况较好、现金流充裕的高信用房企才有望顺利发行公募REITs。另外从目前已经发行上市的公募REITs主体情况来看：国企或行业龙头有望成为最先顺利完成公募REITs发行的主体。2）资产方面：无论是监管审核要求还是交易所层面监管要求，申报的重点都是成熟优质、运营稳定的基础设施项目。为了确保公募REITs产品收益相对稳定，要求底层资产现金流预期相对明确、波动性较小。首批试点发行的公募REITs对于资产质量要求通常更高——一线城市购物中心资产更有望成为第一批消费类公募REITs发行底层资产。资产包或为最可能的模式，对发行人的资产质量和资产规模提出要求。
长期受益主体底层逻辑：投资端和管理端优势价值凸显。结合PreREITs，商业地产“投融管退”已打通。2023年2月20日，中国证券投资基金业协会正式发布《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》，规定不动产私募投资基金的投资范围包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等。除居住用房外，投资范围与公募REITs底层资产范围有一定的重合性，因此结合Pre-REITs和公募REITs来看，资金占用量较大、回报周期长的商业地产项目的“投融管退”渠道已经打通。从“投融管退”四个环节来看，其中“投资”与“管理”由房企主导，因此在投资端和管理端的优势有望在获准发行公募REITs中得以凸显。
风险因素：政策风险：政策存在变化风险。市场风险：公募REITs发行不及预期。