事件：2023 年3 月5 日，李克强总理做政府工作报告，提及加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。有序发展城市群和都市圈，促进大中小城市协调发展。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。有效防范化解重大经济金融风险。深化金融体制改革，完善金融监管，压实各方责任，防止形成区域性、系统性金融风险。有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。防范化解地方政府债务风险，优化债务期限结构，降低利息负担，遏制增量、化解存量。
主要观点 加强保障房建设，支持刚性和改善性住房需求。“房住不炒”主基调不变，加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。目前我国保障体系不断完善，保障性住房建设稳步推进，棚户区改造大力实施，住房保障能力持续增强。我们预计后期将持续加大保障房建设力度，增加保障房、共有产权房供应，保障房体系有望协同传统商品房体系，满足刚改需求，解决好新市民、青年人等住房问题，促进房地产行业平稳健康发展。
防范化解优质头部房企风险，促进房地产业平稳发展。政府工作报告提及化解优质头部房企风险，防止无序扩张，有助于稳定市场信心，避免地产行业风险持续扩大。后续随着保交楼工作的持续推进，支持地产融资的“三支箭”进一步落地，预计将有效缓解房地产企业的流动性压力。目前，房地产行业过往高杠杆、高负债、高周转的模式弊端凸显，推动房地产业向新发展模式转变，我们预计后期将按照市场化原则，推动化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，督促房企多举措优化资产负债结构，承担更多社会责任，推进保交楼、稳民生、保稳定。
投资建议：房地产作为支柱产业，地产调控政策持续优化引导行业预期向好，地产融资“三箭齐发”缓解开发商资金流动性压力，优化限购限售从需求端稳定楼市，整体来看22 年房地产销售规模13 万亿，春节过后销售市场虽有一定复苏，但新开工、房地产开发投资等指标仍不容乐观。政府工作报告提及加强保障房建设和防范化解优质头部房企风险，一方面有助于支持刚改需求，促进行业平稳健康发展，另一方面有助于推动逐步化解行业风险，引导行业预期持续向好。建议关注：经营边际安全，布局核心城市群拥有优质土储的企业，如越秀地产（0123.HK）、华发股份（600325.SH）、建发股份（600153.SH）等。
风险提示：商品房销售不及预期；政策调控效果不及预期风险，地产新开工竣工不及预期风险
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