政策面：证监会设立不动产私募投资基金，多地房贷利率下限进一步下调。中央：1）国资委：做好企业债务、房地产、金融等重点领域风险防控，牢牢守住不发生重大风险的底线；2）央行、银保监会：围绕住房租赁供给侧结构性改革方向，重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展，为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系；3）证监会：新设“不动产私募投资基金”类别，并采取差异化的监管政策，以期进一步发挥私募基金多元化资产配置、专业投资运作优势，满足不动产领域合理融资需求。各地：需求侧：1）沈阳、常州等城市放松甚至取消购房限制；2）宁波着力打造住房租赁市场发展的“宁波模式”；3）扬州、日照、徐州等城市通过优化公积金贷款业务、首套房企税补贴、调整首套房贷款利率等政策刺激购房需求，其中扬州、徐州下调房贷利率下限至3.8%。
基本面：本周市场回温热度持续，新房、二手房市场同环比均有所上升。本周30大中城市商品房成交面积311万平，环比+21.38%，同比+6.43%。
新房市场分线城市来看，本周二三线城市同环比均上升，一线城市环比微降。18城二手房成交面积194万平，环比+17.9%，同比+86.7%。二手房市场分线城市来看，本周各线城市环比均上升，二三线城市同比增速上升。
板块行情：本周SW房地产上涨0.94%，房地产跑赢大盘0.28pct，表现强于大市。恒生地产建筑业下跌3.43%，房地产跑赢大盘2.35pct，表现强于大市，恒生地产建筑业本周收益率排名4。恒生物业服务及管理下跌3.22%，跑赢大盘0.21pct，表现强于大市。
本周观点：本周证监会新设“不动产私募投资基金”，商业地产领域不动产私募基金正式落地，我们认为，从纾困角度看，私募基金入场有助于出险企业盘活存量资产，加快风险出清节奏，有助于出险城市市场信心提振。从基本面看，本周新房市场热度持续，各线城市新房、二手房市场同环比均有所上升，其中二手房成交量已超过2023年春节前成交量水平，我们认为，市场热度回升的原因主要为：①疫情管控放开，居民流动性增加，疫情期间压抑的购房需求得到回补；②疫情结束，居民对收入预期转变向好；③政府需求端放松政策效果显现，包括利率走低、二套首付降低等政策利好，刺激需求释放；④部分开发商普遍开始提价，“买涨不买跌”的心态促进成交，帮助房价企稳回升。我们认为，短期来看，多重因素促进市场热度的回升趋势已经形成，积压的购房需求将促进短期内市场转向良好，但结合房企情况来看，1-4月仍为房企偿债高峰，部分房企现金流情况依然紧张，销售流速仍然是房企最主要追求的指标，预计楼市整体涨价幅度仍将受限。中长期来看，随着短期内热度的消散，市场恢复程度有待观望，仍需结合土地供应、城市基本面及宏观经济的恢复情况来进行判断。我们继续看好2023年两类房企跑出Alpha：1）头部优质房企，穿越周期确定性强，定增有望率先通过，优化资产负债表：保利发展、招商蛇口、万科A、金地集团、中国海外发展、华润置地、绿城中国；2）中型和地域性稳健类公司：华发股份、建发股份、滨江集团、天健集团、越秀地产。房地产交易量修复利好中介公司：贝壳。竣工率先修复利好物业公司2023年业绩修复，重点推荐：中海物业、保利物业。
风险提示：房企开发资金到位速度不及预期，融资实质进展不及预期。
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