本周A股地产有所上涨，港股地产和物业板块表现较为弱势。本周申万A股房地产板块涨跌幅为+0.9%，在各板块中位列第17；WIND港股房地产板块涨跌幅为-1.3%，在各板块中位列第10。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-3.2%，恒生中国企业指数涨跌幅为-4.1%，沪深300指数涨跌幅为+0.7%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+0.9%和-3.9%。
本周杭州、苏州等城市土拍，市场热度有所回升。本周全国300城宅地成交建面213万㎡，单周环比-60%，单周同比-37%，平均溢价率9%。2023年初至今，全国300城累计宅地成交建面6347万㎡，累计同比-10%；年初至今，华润置地、越秀地产、厦门坤霖辰房地产投资有限责任公司、中建国际投资、京东集团股份的权益拿地金额位居行业前五。
节后第四周新房销售仍在逐步恢复中，成都、武汉等二线城市表现较好。本周（2.18-2.24）35个城市商品房成交合计445万平米，周环比+16%，周同比-1%。其中，一线城市周环比-22%，周同比-28%；二线城市周环比+29%，周同比+17%；三四线城市周环比+12%，周同比-50%。
节后第四周二手房市场表现持续强劲，北京、成都周成交继续领涨。本周（2.18-2.24）15个城市二手房成交合计218万平米，周环比+19%，周同比+87%。其中，一线城市周环比+13%，周同比+51%；二线城市周环比+20%，周同比+96%；三四线城市周环比+36%，周同比+205%。
23城下调首套房贷利率，带动贝壳百城房贷利率再次下行。根据贝壳研究院，2月百城首套房贷利率平均为4.04%，环比下降6bp，为过去4个月基本维持平稳后的再次下行，绝对水平再创2019年以来的新低。二套房贷利率平均为4.91%，继续维持2022年9月以来的水平。银行平均放款周期为28天，较上月缩短3天，主要因为年初商业银行信贷额度充裕以及春节假期结束。贝壳研究院监测的103个重点城市中共有23个城市在2月下调了首套房贷款利率，且其中21个城市的首套房贷利率已降至4%以内。我们认为在需求端政策不断加码+信贷不断宽松的环境下，年后来访量等前瞻性指标已有所改善，后续一二手房市场表现有望继续复苏。
央行拓展民企发债支持范围，交易商协会接受多家房企中票注册。2月15日央行召开2023年金融市场工作会议，表示拓展民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”）支持范围，推动金融机构增加民营企业信贷投放；2月23日，银行间交易商协会接受碧桂园地产集团200亿元中票、绿城房地产集团110亿元中票、中骏集团30亿元中票、雅居乐20亿元中票、成都兴城人居30亿元中票的注册。2023年1月份以来已有雅居乐、合景泰富等多家民企成功发债，本周卓越集团成功发行第二期中债增全额担保中票，目前房企进行债权融资的环境已明显宽松，后续支持扩容或将延申至出险房企。
投资建议当前新房二手房销售逐步复苏，房价止跌企稳，市场或迎实质性拐点。地产板块，推荐有持续拿地能力、布局优质重点城市的头部央国企和改善型房企，如建发国际集团、中国海外发展等；物业板块受益于经济活动的复苏和保交楼的推进，修复弹性或更大，推荐滨江服务、建业新生活等；二手房市场活跃度持续向好，推荐强房产中介平台贝壳。
风险提示宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约
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