地产销售企稳修复，市场活跃度提升。 ] 随各类支持房地产销售宽松政策的效果持续显现，疫情防控恢复常态化管理后，购房需求有所释放，市场逐步出现修复迹象。春节后多地楼盘来访量明显增加，周度成交量连续环比上涨；1月份全国 70城新房价格指数环比涨幅 0.0%，一年来首次止跌，且一线城市新建商品住宅销售价格环比转涨。二手房销售恢复领先新房，热点城市二手房市场全面回暖，北京、成都、苏州、杭州等城市周度成交量同环比均有较大涨幅。
地产销售主要受到购买力及购买意愿两方面影响，呈现边际修复。据克而瑞调研结果，房价下跌及收入降低为影响购买意愿最主要两大原因，占比分别为31%、30%，交付风险、限购限贷政策限制等因素同样影响购买决策。半年内计划买房的客群占比近五成，较去年上升 9个百分点，可以看出购房需求依然存在，但由于购房者对房价下跌以及无法交付等问题的担忧，观望情绪较浓。
随着宏观经济的复苏居民购买力正在边际修复。购买力方面主要受到居民收入预期影响，2022年住户存款增加 17.8万亿元，大幅高于 2021年新增水平，1月住户存款增加 6.2万亿元，再创历史同期新高，居民收入预期较弱，储蓄意愿持续增强。但疫情防控恢复常态化后宏观经济正处于复苏之中，失业率初显下降趋势，1月社会融资规模增量为 5.98万亿元，其中人民币贷款增加 4.93万亿元，同比多增 7308亿元，超出市场预期。随着经济的逐步回暖，居民收入预期有望好转，利于居民存款储蓄的释放，市场信心重建带动楼市逐步回暖。
政策精准投放，前期压制居民购房意愿的因素正在逐步化解。1）针对房价持续下跌问题，房贷款利率动态调整机制维稳房价。1月央行、银保监会宣布建立首套住房贷款利率动态调整机制，以刺激购房需求，支持房价稳定。2月百城首套主流利率平均为 4.04%，创 2019年以来新低，房贷利率下调叠加多方利好，贝壳 50城二手房日均成交量较 1月上半月增长超过 70%。2）针对交付问题，各项政策持续落地缓解房企资金困境。政策性银行推出保交楼无息贷款支持等专款专用加速推进停工项目复工建设交付，此外，鼓励开展现房销售试点，规范房企预售资金监管，修复购房者置业信心。
我们认为当前市场处于逐步好转的过程之中，具备一定的持续性，但恢复的过程是缓慢的，并非短时间内快速恢复。目前无论是购房者的购买力还是购买意愿，都在边际好转，且伴随宏观经济的复苏，以及一系列地产调控政策的实施，这一修复具备可持续性。但复苏的过程是逐步的，核心一二线城市复苏快于低能级城市，逐渐带动整体市场回暖，修复过程并非一蹴而就。目前各项支持性政策仍在持续落地，限制性政策优化调整，多重利好下政策效果将缓步显现。
投资建议：我们认为当前板块应当关注 2条投资主线：1）开发企业：华发股份、建发股份、保利发展、滨江集团、天健集团、南山控股、华润置地、万科A 等；2）物管企业：碧桂园服务、华润万象生活、中海物业等。
风险提示：销售恢复不及预期；政策效果不及预期；行业流动性风险。
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