贝壳-W：春江水暖鸭先知，中介龙头迎机遇_股票频道

春节后一二线城市二手房成交面积修复显著根据克而瑞统计，受2022年行业利好政策的持续推进影响，2023年初约有33个城市房贷利率降至4%以下，部分核心二线城市春节后出现新房认购、到访量创新高（例如福州、天津、郑州）的情形，二手房带看量和成交均有回升迹象。

根据诸葛找房数据研究中心统计，北京、深圳、苏州、南京、杭州等核心一二线城市2023年第5至8周，周度二手房成交套数持续增长，第8周（2月13日-19日）重点检测10城二手住宅成交量17427套，环比上涨19.11%。

三层逻辑助力中介赛道在2023年发力，修复+成长路径清晰在行业展望报告《稳中求进，分化加剧》中，我们提及中介赛道在2023年会有优异表现，其支撑逻辑有三：1）短期来看，2023年保交楼工程仍将持续，未完成保交楼的城市其市场需求仍有可能偏好现房，进而促进二手房成交量的增加；其次，二手房和新房联动效应强且二手房通常是新房回暖的先导指标，在持续的政策利好推动下，我们认为2023年房地产市场修复大势所趋，二手房成交量修复会率先反映。2）中期来看，2021-2022年房企拿地力度减弱，“第二支箭”和“第三支箭”对房企的支持仍有选择性。我们判断2023年房地产土拍市场修复需要时日。在土拍市场修复趋缓的情形下，新推出的商品房大概率会降低，从区位和数量上可能都难以满足核心城市的需求修复。二手房成交在新房新增供给偏低的情形下，会成为核心城市需求释放的必然选择。3）长期来看，参考发达国家成熟市场进入城镇化率高阶水平，存量房交易量超过新房市大势所趋。此外，成熟市场（如美国和日本），房地产市场低点修复的初期，二手房销售额GMV市占率提升速度会更快。结合短期、中期和长期逻辑来看，我们认为中介赛道短期有修复爆发力，中长期有稳增长空间。

龙头中介公司护城河深厚，竞争优势显著我们认为，贝壳作为国内最大的房产交易互联网平台，已建立较高的规模和基础设施竞争壁垒，其独特的ACN模式已经得到市场的验证，为公司发展贡献正循环能量。伴随房地产市场在2023年逐步回暖，我们认为贝壳已经计提充足信用减值（2021年12亿元、2022H1信用损失准备约23亿元），新房业务带来的应收账款减值风险已经充分释放。与此同时，核心城市二手房市场回暖趋势显著，贝壳二手房业务规模效应显著，有充分竞争优势，有望在市场修复过程中进一步巩固行业地位。

盈利预测与估值回顾2022年9月2日专题报告《修复阶段顺周期优质标的，竞争优势造就强者更强》中我们对贝壳新房、二手房和家装业务盈利预测的详细拆分，我们认为2023年市场修复正在逐步兑现预期和逻辑。我们预测公司2023年经调整后每股净利润1.30元，参考同为互联网平台的可比公司估值，给予公司2023年50xPE估值，对应目标价72.1港元，维持“买入”评级。（非特别注明均以人民币计价，1港币=0.899人民币）风险提示市场修复出现波动；中介费率出现调控。