贝壳-W：二手房复苏强劲，新房复苏依赖分销

二手房复苏强劲，单周成交创年内新高。近期多方数据表明，各个城市二手房成交在明显回暖。①克而瑞数据显示，15个重点监测城市最新一周（02.13-02.19）成交 172.3万平方米，环比上涨17%，同比上涨 79%，单周成交规模为年内最高；其中东莞、深圳、苏州、杭州、成都的周同比涨幅均在 100%以上。②贝壳研究院数据显示，贝壳 50城二手房带看量较 2022年春节期间提升 28%。成都、重庆二手房带看活跃度比去年春节分别提升 1.5倍和 1倍。

从成交量看，今年贝壳重点 50城二手房成交量比去年春节增加了57%。我们认为公司将充分受益二手房的强劲复苏，Q1业绩有望超预期。

新房销售弱复苏，分销渠道重要性凸显。新房复苏表现不及二手房，但仍呈现环比改善的弱复苏态势。我们跟踪的 35城新房销售数据显示，最新一周（2.11-2.17）新房销售面积为 379万方，环比+16.2%，相较 2022年节后第三周下滑了 20.2%。根据我们近期调研反馈，当前成都、重庆的新房案场来访人数相较节前均有明显改善，但在新房供给较多的板块，来访人数与使用中介分销的力度呈正相关关系，即分销多的楼盘来访人数也更多。我们认为当前新房销售仍处于环比小幅改善的弱复苏阶段，中介对购房者的引流对房企来说依然很重要。我们认为公司在佣金预付等方面的议价能力强大，今年在新房方面的费率也有望提升。

考虑到当前二手房销售复苏超此前预期，以及公司在新房分销市场上的强大竞争力有助于其费率提升，我们上调了公司盈利预测，预计 2022/2023/2024年 NON-GAAP净利润分别为 17.96亿元、53.92亿元、63.08亿元；相较此前预测分别+0%、+21.7%、+11.7%。公司股票现价对应 2022-24年 PE 估值为 97.4/32.5/27.7倍，维持“买入”评级。

新房复苏不及预期；二手房复苏不及预期。

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