政策面：多地再提保交楼，各地需求侧放松态势延续。中央：央行召开会议指出要动态监测分析房地产市场边际变化，因城施策实施好差别化住房信贷政策，落实好金融支持房地产市场平稳健康发展的16条政策措施，积极做好保交楼金融服务。各地：保交楼：1）潍坊市：要防范风险，落实好保交楼、保民生、保稳定任务，“抓两头、带中间”，切实维护好购房人合法权益，满足好房企合理融资需求；2）合肥市：商业银行要结合实际切实做好金融支持房地产市场平稳健康发展的政策落实工作，为房地产开发企业量身定做金融产品，全力以赴助企纾困。需求端：1）广西、吉林、青岛实施调整住房公积金政策，包括降低首付款比例、延长住房公积金缓缴期限等；2）南昌、周口实施购房补贴政策，进一步刺激购房需求；3）福建省、海南省、惠州市分别发布信贷政策、调整二手房价认定标准、调整限售年限等措施。
基本面：本周新房市场热度持续，各线城市新房、二手房市场环比均有所上升。本周30大中城市商品房成交面积257万平，环比+16.8%，同比-3.5%。新房市场分线城市来看，各线城市环比均上升，一二线城市同比下降，三线城市同比上升。18城二手房成交面积73万平，环比+15.2%，同比-20.8%。二手房市场分线城市来看，各线城市环比均上升，一二线城市同比下降，三线城市同比上升。
板块行情：本周SW房地产下降3.16%，房地产跑输大盘1.41pct，表现弱于大市。恒生地产建筑业下跌3.27%，跑输大盘1.05pct，表现弱于大市，恒生地产建筑业本周收益率排名7。恒生物业服务及管理下跌0.01%，跑赢大盘2.21pct，表现强于大市。
本周观点：本周潍坊、合肥再次强调落实保交楼工作。2月15日，《求是》杂志发表习近平总书记重要文章《当前经济工作的几个重大问题》，文章强调了房地产之于国民经济的重要性，明确化风险、保稳定的工作目标，点明未来地方因城施策的发力方向，重申“房住不炒”的定位，明确房地产行业向新模式转型的必然性。我们认为，短期来看化风险、保交楼仍然为各地政府的工作重点，且各地因城施策“着力改善预期、扩大有效需求”的政策方向不变。2023年春节之后，各地延续需求端放松趋势，新房购房需求持续释放，连续三周环比正增长，从成交量绝对值的角度来看，本周新房市场成交量已超过春节前一周成交量水平。根据1月16日国家统计局发布数据，1月70大中城市房价数据显示，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为上涨0.2%，二手住宅销售价格环比由上月下降0.5%转为上涨0.4%；70大中城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有36个和13个，比上月分别增加21个和6个。我们认为，1月新房及二手房房价环比上涨城市数量出现正增长，房价出现“止跌”趋势，多地需求端放松效果逐步显现，行业调整有望加速进入尾声。我们继续看好2023年两类房企跑出Alpha：1）头部优质房企，穿越周期确定性强，定增有望率先通过，优化资产负债表：保利发展、招商蛇口、万科A、金地集团、中国海外发展、华润置地、绿城中国；2）中型和地域性稳健类公司：华发股份、建发股份、滨江集团、天健集团、越秀地产。房地产交易量修复利好中介公司：贝壳。竣工率先修复利好物业公司2023年业绩修复，重点推荐：中海物业、保利物业。
风险提示：房企开发资金到位速度不及预期，融资实质进展不及预期。
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