多地推行现房销售试点， ] 现房销售占比回升。2月 8日经济日报《大力推动商品房现房销售》指出当前推动商品房预售制逐步向现房销售过渡的时机进一步成熟，房地产行业降“三高”的需要也使得商品房预售制改革箭在弦上。目前，北京、杭州、济南、西安、合肥等城市已开始推出现房销售试点，山东、安徽、河南等省份也明确表态 2023年将因地制宜鼓励有条件的地方开展现房销售试点。近十年间商品房现房销售面积占比大致分为三个阶段：2013年至 2017年底现房销售面积占比维持在 20%以上；自 2017年底地产融资收紧，现房销售占比下行态势一直延续到 2021年 6月；2021年下半年房企出现大规模违约现象，期房交付存疑，购房者转向现房和二手房市场，现房销售占比随之回升。
当前不同省份现房销售规模占比呈现分化。截至 2022年底共 8省份现房销售占比超 20%；其中海南作为全国首个推行现房销售省份，现已建立较为系统的现房销售制度，现房销售占比最高为 39%；黑龙江、天津、吉林等省份现房销售占比较高，分别为 39%、34%、26%，此类省市楼市下行压力较大，去化周期较长，部分项目最终由期房阶段转为待售现房房源；北京、上海等省份则是预售许可标准较高，部分预售项目工程进度已近封顶或现房标准。
过去预售模式的盛行源于各方利益的共赢，但预售模式带来的高负债经营也为房企交付问题埋下隐患。对于购房者而言，商品房预售相比现房加大了住房供应，缓解了紧张的住房需求；对于房企而言，预售制度加大经营杠杆，加快资金周转，利于房企扩大销售规模；对于地方政府而言，预售制度加快开发周转效率，房企拿地积极性高，支撑地方财政收入。但预售同时存在挪用预售资金的弊端。部分开发商预售回笼资金后并非投入施工完成交付，而是开始新一轮拿地-新开工-预售流程。这使得行业整体资金流向开工端，施工所需款项实际未支付给施工方，销售与竣工面积持续走阔，不断增加交付压力。
现房销售应稳步推进，逐步提高现房比例，而非短时间内全面铺开现房销售。
全面推行现售仍需要一些条件：1）对房企而言，需要房企相关融资政策支持。
房企开发资金来源中定金及预收款占比超 30%，需融资支持以弥补资金缺口。
2）对购房者而言，需要住房供需平衡。当前住房市场虽已摆脱了过去供应相对不足的情况，对推行现房销售模式是有利的，但当前销售市场未完全恢复，现房销售将对短期新房供应带来冲击，不利于销售的平稳恢复。3）对地方政府而言，需减少财政收入中土地出让金占比。经济日报中指出，“现房销售不能一蹴而就，更适宜逐步过渡”。对现售模式的推行可由热点城市、热点项目先行试点，并从中发现问题、总结经验、不断优化后逐步扩大实施；现售制度展开进程中土地端、金融端政策也需同步跟进，维持行业稳定发展。
投资建议：我们认为当前板块应当关注 2条投资主线：1）开发企业：华发股份、建发股份、保利发展、滨江集团、天健集团、南山控股、华润置地、万科A 等；2）物管企业：碧桂园服务、华润万象生活、中海物业等。
风险提示：销售恢复不及预期；政策效果不及预期；行业流动性风险。
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