近期我们走访了长三角主要城市（南京、合肥、无锡、苏州、杭州）房地产市场，从一线了解节后楼市温度，主要观点如下：节后市场普遍回暖，城市及区域分化：2022年长三角五城楼市成交普遍下滑，无锡幅度最大，成交金额下滑约45%，春节后各地城市来访及认购均有回温，如苏州节后来访环比升约20%，南京日均认购环比升超50%，苏州、南京等地项目亦存在不同程度折扣回收。城市及区域间市场分化，如杭州、合肥市场明显好于无锡，但杭州及合肥外围区域亦存在高折扣、去化难；即使楼市相对较差的无锡，仍有去化及走量较好的高品质改善项目。个别城市交付时间会影响购房者意愿，但更多关注区域及品质。展望后市，随着经济环境逐步恢复，预计优质城市及区域热度有望延续，但部分高库存的郊县及三四线压力仍存。
房企积极换仓收缩聚焦，流速与盈利中寻找平衡：楼市分化决定土拍市场分化，合肥、杭州2022年土拍平均溢价率为7.1%和5.8%，明显好于其它城市，无锡城投托底比例超过60%。房企积极换仓，在项目流速及盈利中寻找平衡，普遍收缩城市布局，个别全国性房企率先打折退出高库存城市及区域，同时房企布局聚焦及重叠亦加剧核心城市土拍热度（如杭州、合肥中心区）。随着部分全国性民企拿地收缩，央国企成为土拍市场主角，但部分地级市民企亦积极向优质城市区域进军（如芜湖伟星2022年合肥权益拿地第一）。预计核心城市土拍市场有望率先回温，但部分高库存城市及区域土拍仍难言乐观。
预售金监管及去化制约开工，关注供给端收缩：走访城市政策均有不同程度宽松，均执行认房不认贷，限购政策除杭州外均相对宽松（大多6个月社保），首套房贷利率基本为4.1%，无锡更是低至3.8%；但预售金监管金相对严格，如南京预售金按5000-6000元/平米监管，相对较高的预售监管也制约房企的开工及推盘热情。部分城市个别房企出险项目尽管通过合作方品牌、准现房等方式持销，但仍会对购房者预期产生影响，加上2022年开工及拿地收缩、部分城市城投拿地较多但开发速度较慢，供给端收缩或成为2023年楼市的重要扰动，建议关注在供给端收缩较大的城市布局较多房企。投资建议：当前市场关注点已由前期政策催化转化为基本面说话阶段，近期板块波动反映市场对楼市基本面的分歧。我们认为尽管政策效果显现、房价及收入预期修复需要时间，但整体趋势向好，节后多个城市来访上升亦反映了客户预期逐步扭转。我们判断随着后续政策持续发力，叠加经济大环境逐步复苏，预计二季度销售有望逐步企稳，建议关注积极拿地改善资产质量房企、同时关注供给端收缩较大城市布局较多房企。个股方面关注强信用房企保利发展、越秀地产、招商蛇口、中国海外发展、滨江集团、万科A、金地集团等；同时建议关注物业管理企业及产业链机会，如招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金等。
风险提示：1）楼市复苏持续性不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）房地产行业短期波动超出预期风险。
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