建发股份2021年报点评：供应链房地产双轮驱动，盈利有望保持增长

事件：公司发布2021 年报。公司2021 年实现营业收入约7078 亿元，同比上涨63%；实现归母净利润61.0 亿元，同比上涨35.4%；实现扣非归母净利润42.7 亿元，同比上涨12.8%。公司拟派发现金股利（税前）0.60 元/股。

坚持专业化经营，供应链业务规模效益创历史新高。公司2021 年供应链业务营业收入达到6115 亿元，同比增加74.5%，主要原因是在21 年大宗商品行业高景气度的背景下，公司冶金原材料和农林产品等经营规模大幅增加（黑色、有色金属、矿产品、农产品、浆纸、能化产品等大宗品经营货量超过1.7 亿吨，同比增速超36%）；另外公司基于成熟的“LIFT”供应链服务体系，将服务领域拓展至消费品领域和新能源产业链，21 年公司消费品行业供应链业务实现营业收入超320 亿元，同比增速超20%；此外，公司立足“双循环”格局，加速推进“国际化”布局，21 年进出口和国际贸易总额371 亿美元，同比增速约80.1%。 2021 年公司供应链业务毛利率约1.49%，同比减少0.31pct；净利率约0.54%， 同比增加0.04pct；实现归母净利润约32.2 亿元，同比增加约80.8%。

优质土地储备充足，房地产业务保持增长。2021 年子公司建发房产和联发集团共实现销售金额合计2176 亿元，同比增长51.5%，实现权益销售金额1645 亿，同比增长64.9%。2021 年公司房地产业务实现营业收入963 亿元，同比增长16.9%。2021 年公司房地产业务毛利率下降4.13pct 至16.8%，房地产业务毛利同比下降6.3%至161 亿元，实现归母净利润28.8 亿元，同比增长5.7%。截至21 年底，建发房产和联发集团尚未出售的土地储备面积（权益口径）达2187 万平方米，同比增长19.0%，公司在一、二线城市的土地储备预估权益货值占比超70%，优质充裕的土地储备为公司房地产业务的可持续发展提供了坚实保障。另外，截至21 年底，建发房产和联发集团旗下物业管理公司在管项目面积达4891 万平米，较上年末增加1010 万平米，建发物业除基础物管收入外，非业主增值收入和社区增值服务收入快速增长，两项增值服务为建发物业贡献的毛利润占比分别达到24%和30%。

投资建议：公司坚持供应链运营商定位，持续深化“专业化”经营战略，业务规模和效益有望保持高质量增长；公司控股子公司房地产业务销售规模再创新高，投资拓储稳步加强，物业增值服务拓宽边界，未来均有望贡献盈利增量；公司今年执行新股权激励方案，有望调动员工积极性，推动公司长远发展。基于以上，我们上调公司22-23 年净利润预测14%/16% 分别至63.1 亿元、71.7 亿元， 新增24 年净利润预测80.8 亿元；维持公司“增持”评级。

风险提示：商品价格波动风险，如商品价格短期大幅下跌，导致客户违约；经营风险，如合作方违约、货物损失等；资金风险，如评级下降导致的资金成本上升等；地产景气度下滑，房地产业务收入及利润率下滑。